同策2011年江苏无锡新地区新城尚东区项目营销策略报告.ppt

江苏无锡新区新城尚东区项目营销策略报告;对于新城来说，无锡市一个新新的市场热土所以我们的报告从市场部分开始… …;从供应方面看，无锡全市的大量供应主要集中在09年下半年以及10年下半年，11年上半年的新增供应量为264.85万方，环比10年下半年减少31.59%。 从成交面积方面看，无锡全市七区的成交自09年市场复苏后持续平稳增长，但10年下半年开始受到宏观调控的影响去化量明显下降，11年上半年去化总面积166.08万方，环比10年下半年减少53.49% 。 从成交均价看，虽受到宏观政策的影响，但本地开发商与客户始终都保持互望状态，价格不但没有下滑反而有小幅上涨，目前均价保持在8727元/平米环比10年下半年上升7.73%，但处于5个时间段内涨幅最小。;无锡宏观市场;无锡宏观市场;无锡宏观市场;新区作为无锡重点发展区域板块格局建立相对较晚； 我们需要通过对于板块的梳理来聚焦我们直面的竞争对手。;新区板块;竞品格局;美新.玫瑰大道;首创.悦府;金科.米兰米兰;融侨.观邸;长江国际.晶源;万科.金域缇香;竞品格局;万科．金域缇香;万科推盘策略;地理位置： 新区新区长江北路 开发商 ： 无锡民生地产开发有限公司 建筑面积： 36万平方米 容积率： 1.8 物业类型： 小高层住宅，高层住宅 装修情况： 精装修 社区风格： Artdeco 在售情况： 1、2、7号楼， 户型排布： 两梯两户 主力面积：94、121 目前均价：11000元/平米 装修标准：2000元/平米;(晶源)推盘策略;地理位置： 无锡内环线东新区中央公园南侧 开发商： 无锡融侨置业有限公司 建筑面积： 35万平方米 容积率： 2.25 物业类型： 高层住宅，花园洋房 装修情况： 毛坯 社区风格： Artdeco 在售情况： 高层仅19号楼在售 户型排布： 两梯四户 主力面积：86 ㎡ 114㎡ 目前均价：9500/平米 毛坯房源;?关键词：景观社区、配套商业、功能休闲会所;竞争对手的下半年产品线供应都较为充足， 两房、小三房、正三房都有充足、持续的供应量， 本案在下半年很难与对手进行错位竞争， 必须直面激烈的贴身肉博。;我们需要通过详细的项目比对才能精准的制定行销策略;项目名称;新城尚东区;新城尚东区;新城尚东区;长江国际晶源部分厨卫示意图;2+1房2厅1卫 94㎡;3房2厅1卫 97㎡;万科金域缇香;我们所面对的问题;;尚东区所在区域为长江北路西侧，以往给人的概念是新区偏远的地区，10年7月各巨头零售业入住宝龙城市广场才逐渐给此区域带来人气。;?目前本案的成交均价在竞品中并未占到优势;?万元以上的单价对于客户存在一定的价格压力，同时2000元/平米的装修标准在无锡的客户群体中还未得到认可。;?短期内的宣传推广相对并不充分，开盘之后的持续能力也未能强力显现，后期的销售宣传需加强力度，案场的跟进也需要更加严格。;如何在营销中制定精准计划，如何在短时间内调整到最佳行销模式，我们提出以下破冰行动建议;破冰第一步 品牌落地、区位解读、装修解析—解决项目宏观问题;破冰行动;破冰行动;破冰行动;破冰行动;破冰行动;破冰行动;破冰行动;破冰行动;破冰第二步 企划方向、物料调整、现场整改;利用新城的研发基地，制作新城特有装修体系宣传册，并形成自身体系，加以命名。例如万科的U8体系。;制作关于新城尚东区景观设计理念的宣传册，如花语集。册中可以宣传尚东区的景观设计规划理念，花草植物的寓意等。;现场整改;现场整改;现场整改;因为做的是精装修，所以可以适 当的多增加一些品牌、设计效果 （思路）的注解，为方便客户了解建议增加样板房导读标贴。;132平米户型北卧室因施工封闭窗户，室内无采光，视觉效果比较昏暗，建议增加光源。;106平米主卧飘窗上方及床上方墙面出现类似水迹的痕迹，影响样板房整体的参观品质，建议及时整改。;134平米户型南阳台大而狭长，给人感觉比较浪费空旷。建议可在阳台处放置藤椅等休闲设施，体现阳台的舒适性和功能性。;106平米户型客厅处筒灯有损坏，建议及时修理。;样板房主灯大部分用的都是暖色的灯光，且都为封闭房源，整体比较昏暗。建议可把主灯等换成白炽灯，且在室内增加光源。;破冰第三步 媒体渠道、聚集人气、业务调整;?通过户外大牌、户外看板、道旗、导向牌和项目围挡了解项目信息及地理位置;?通过夹报和短信的方式提高项目的形象、销售信息来取得一定关注度。;?从7月中旬开始在人流较多知名大型超市做巡展并派发DM单。;?开展社区巡展活动与民互动，结合现场派单以及派发小礼品提高项目知名度。;;?以电话访问方式按照每天500组的量通过扩展新区未客户达到上访量，并对于考核及相应奖励。;?采取活动方式，以优惠活动从现有客户深