同策2012年01月上海瑞地安五角场311地块营销策略.ppt

;提报思路;PART 1 入市环境解读 宏观政策解读/经济形势解读;宏观政策;结构性减税更侧重于经济结构调整，有利于中小型企业发展;中央经济工作会议明确提出： 要推进营业税改征增值税和房产税改革试点； 抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难； 要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归； 加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展；;中央经济政策导向性在于拉动内需、实现产业结构的转型 相关政策逐渐从重利于房地产建设转向其他方面 房地产发展已向低总价经济住房转型 房地产调控手腕愈发紧缩;欧债危机即欧洲主权的债务危机，由08年美次贷危机衍生影响的，发生于欧盟国家的债务危机，同时直接影响美国贷款利率的下降；;做空人民币大背景： 境外市场的虚拟经济同实体经济无法平衡，逐渐爆发如欧美主权债务危机一系列的经济危机，而中国相对在世界经济上处于一抹亮色，并有庞大的支撑，因此外部市场欲通过做空人民币来实现差额利益，并毁坏中国经济;持续的贸易顺差，量逐渐增大： 1994-2004，连续11年贸易顺差；2005-2011年，顺差额显著增加；;同策观点：经济形势;PART 2 项目市场定位 区域市场/跨区同类市场/板块市场/产品平台/项目市场定位;上海整体公寓市场;;北三区供应：杨浦区供应量占北三区整体供应的63%，虹口区下半年几乎没有供应;北三区成交：虹口成交量逐月下降，杨浦、闸北成交不温不火，整体呈下降趋势;北三区价格：整体平稳，近三月因豪宅上市带动整体成交价格上升，市场实际价格不受影响;同策观点：北三区市场现状;翔殷路隧道为新江湾城导入相当数量来自于浦东区域的企业高管及外籍人士，但同时也面临着浦东区域内同类新城板块竞争;森兰国际社区位于上海浦东新区北部，处于中环内，5.74K㎡大型规划，将呈现一个具有完善的配套、是以的环境、大型低密度生态社区； 森兰国际社区是继古北、联洋、碧云和新江湾城之后政府规划的又一国际化社区； 但目前，因紧邻外高桥保税区，空气质量差，且生活、交通配套比较落后；;板块;项目名称;两板块在基础城市配套（绿化、交通、教育等）类比度高； 两板块内均为高端至终端产品，相互间同质化严重； 两板块均通过对产品细节打造增加项目品质，提高客户价值认知度 产品类比度高导致客户主要层级相似，客户间重合度高;限购新政后，版块内公寓成交速度放缓，市场整体呈现供大于求; 成交来看，板块内公寓成交全年走低，且不断下滑; 新江湾城板块内，从七月份开始，公寓市场整体呈现量价齐跌;;项目板块市场;面积段;项目名称;华润新江湾九里 占地面积：15万方 总建面积：25万方 容积率：1.6 总规特色：宫廷园林设计;代表个案;代表个案;产品平台—产品设计高端，均能自己独特的产品特点提升项目品质价值;楼盘名称;;九龙仓玺园;同策观点：竞争市场结论;;PART 3 项目客源定位;客源区域：杨浦50%、虹口10%周边区域客为绝对主力;;; 国际化视野（ International Vision ） 这是一群高学历、高知识背景的社会精英阶层，具有国际化视野，关注国际社会的瞬息万变，谈论的是国际化的话题，议论的是国际化的事件，他们的视野更加开阔。; 聚会（Party） 热衷于参加party，一有适当的机会就会聚在一起乐一下，分享自己的和别人的快乐。穿漂亮的衣服娱人乐己，游戏人生。人是群居的动物，要快乐就要相聚。;三房—再改舒适型客户;四房—再改或多次改善型客户;叠加（或大平层） —“别墅梦想”升级客户;我们的目标客户群体是社会的财智精英， 他们具有良好的文化涵养 ， 具有前瞻性的眼光，较高的文化欣赏能力。 年龄集中在35-50岁之间 身份均未达到至高的阶段，希望有提升的空间和身份的认可； 对海内外财智精英，包括国有/外企高管、私营业主、政府高官、专业人士等； 认同五角场及新江湾的区域价值，看好板块的规划及发展前景 认可周边及内部商业配套，喜欢繁华、便利的生活； 他们讲究品位，讲究格调，讲究身份； 他们不事张扬，生活自然、从容随意； ;PART 4 项目形象定位;寻找项目的DNA…….;产品——城市经典的缔造者， 永恒的经典建筑！; 受众——他们是智富阶层的代表，他们能力过人、富有智慧！; 理念——全新的服务理念，星级的服务享受，“翠湖”服务体系！; 生活观——享受愉悦的生活，享受美妙的人生！;瑞安是城市经典项目的缔造者，本项目 是瑞安在上海的经典之作 经典;项目形象定位;广告语 主推：智者成就永恒;案名 翠湖1750 “翠湖”，传承瑞安豪宅品牌优质品质，与翠湖天地文化时