青岛百通伟东商业项目地发展战略与整体定位.pptVIP

青岛百通伟东商业项目发展战略与整体定位 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目概况：总用地面积13.5公顷，建面28.3万平米，由两个项目公司分开开发 项目位于青岛第二大商圈——李村商圈 本项目由三地块组成，法院地块＆面粉厂地块由百通单独开发，夏庄路地块由两公司共同开发 开发顺序为 （1）——（2）——（3） 目前法院地块挂牌，设计院出初步方案 法院一期地块：占地1.2公顷，容积率为4，覆盖率80％，建面4.8万平米；百通单独开发，预计07年上半年动工，有客户想整体购买 面粉厂一期地块：占地2.07公顷，容积率为4，覆盖率80％，建面8.28万平米；百通单独开发，预计07年下半年动工，返还利客来 1 2 3 夏庄路七号地块：占地10.15公顷，容积率为1.5，建面15.23万平米；由百通＆伟东组建的项目公司开发，预计08年动工 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目限制性条件 政府 公建化立面，有一定的标志性 规避土地增值税：当期利润率不要太高 酒店＆写字楼可以考虑持有，集中式商业可以考虑持有 法院一期集中商业有投资者洽谈，考虑整售，面粉厂一期地块集中 商业返还利客来（本地块另一地主），价格与体量另议。 项目的开发次序：法院地块——面粉厂地快——夏庄路七号地块 地价便宜，怎么做都将有一定的盈利预期 每块地都单独核算 百通专长住宅开发，公司发展战略后十几年都将以住宅为主体 顾虑商业的经营管理风险 百通伟东要求 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 客户目标分解 总体目标： 在市场能实现的情况下，商业尽量做大，能卖则卖，实现利润最大化 目标分解： 以最优的产品组合来实现利润最大化 多大的商业体量最符合市场需求，同时风险可控 合适的租售比例满足建设期的资金回收要求与价值最大化 核心问题：如何界定和证明最合适的商业体量，获取最大利益，规避风险 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 思维导图 商业体量？ 体量布局？ 符合需求？ 体量实现？ 风险规避？ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 决定商业体量的关键因素 KPI体系 区域位置 交通体系 城市规划 人口状况 处于城市的发展方向上，不会被边缘化 属于城市重点发展区域 良好经济运行状况和积极发展前景 接近购买力，位于消费中心 处于居住的几何中心，保证有广阔腹地 有较强地消费能力 大规模人口聚集，且有一定增长空间 便利的停车系统 强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力 竞争关系 地块条件 有较强的市场竞争力 地块大小能满足开发需求 我们将从以上六个角度来考量本项目商业价值 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 李村商圈核心商业区“绝版”地块，总占地13.5公顷，建面28.3万平米 1 中山路商圈 2 3 4 台东商圈 香港中路商圈 李村商圈 5 城阳商业中心 6 黄岛商业中心 北方国贸 利客来 崂山百货 青岛市区商业可分为四大商圈——中山路商圈、台东商圈、东部商圈＆李村商圈 以向阳路核心的李村商圈包括北方国贸、利客来＆崂山百货三大集中商业，总营业面积超过15万平米。项目地块紧靠核心商业区，堪称“绝版” 核心商业区 宝龙项目 三星 地块条件 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client