2006年西安市团结西路项目市场报告.docVIP

编号：SXBM-(外)-06-002 团结西路项目市场报告 陕西百马房地产顾问有限公司 二零零六年九月二十五日 致： 由： 陕西百马房地产顾问有限公司（市场部） 事宜：团结西路项目市场报告 日期：2006-9-25 前 言 本报告是陕西百马房地产顾问有限公司（简称：陕西百马），对于陕西 （简称：） 团结西路大型住宅项目提交的最新的市场动态报告，告中表达了“陕西百马”对于团结西路项目市场开发环境分析与理解，记录了对项目市场整体的思考，并提出初步项目开发建议。 第一部分 房地产宏观市场分析 第一节 全国房地产宏观市场研究 一、全国房地产市场总体形势西安商品房市场特点总结 一、西安城西区域概况 二、城西区域人口分布及市政、商业配套分析 三、城西区域城市规划 四、西安城西商品房市场分析 五、城西近年商品房供求分析 六、城西住宅物业潜在项目分析 七、城西住宅物业价格走势分析 八、城西区域商品房购买情况分析 九、城西商品房2006上半年供求分析 第三节 城西各片区房地产市场分析 一、城西各片区房地产市场特征分析 二、城西典型项目分析 第三部分 项目地块研究分析 一、项目地块与地理位置 二、区域市场环境分析 三、项目SWOT分析 第四部分 项目开发建议 第一部分 房地产宏观市场分析 第一节 全国房地产宏观市场研究 一、全国房地产市场总体形势2006年70个大中城市房地产市场价格调查结果显示，房屋销售价格涨幅比第二季度回落1.9个百分点，新建商品住房销售价格涨幅比第二季度回落2.1个百分点。房地产投资增幅也明显回落并趋于稳定。2006年将是中国金融业履行入世承诺，对外资全面开放的最后一年。当前，解决地产融资渠道多元化已到了最后的攻关时刻，2006年将是中国地产金融发展史上极为关键的一年，而地产融资渠道多元化的政策障碍，也极有可能在明年获得突破。2005年是中国房地产市场最为惊心动魄的一年从老国八条、新国八条到七部委文件，政策出台的级别之高、密度之大、力度之、影响之远，在中国房地产市场发展的历史上，前所未有国家发改委、国家统计局公布的对全国35个大中城市房地产市场调查结果显示，二季度，伴随房屋销售市场的供需两旺经济适用房和普通住宅销售价格同比分别上涨2.8％和10.6％，豪华住宅价格上涨11.1％；非住宅用房销售价格上涨6.0％。?随着国内房地产市场投资过热不退，不少地方房价飙升，中央出台了一系列关于房地产市场宏观调控的政策，如国六条、国六条细则，以及土地出让金转让制度、限制外资准入、二手房交易个税征收等。尽管每项政策都十分温和，但是，从这些政策的意图来看，中央政府一方面已经下了决心一定会坚决打击国内房地产市场炒作、遏制房地产市场投资过热、遏制一些城市房价快速上涨，另一方面又要保证国内房地产能够持续稳定地发展。在政策强制性的规定下，国内住房市场结构及发展模式将发生巨大的变化，中低档产品将成为国内房地产市场的主流。以往国内的房地产市场发展模式基本上是中国香港房地产发展模式，如高房价、高地价、高福利房。但是，1998年以来国内房地产市场的发展表明，这种模式根本就不适合中国内地。因此，从2005年起调整房地产市场结构就作为国内房地产调控的重心，特别是国六条细则，其政策的宗旨就是用强制性与数字化的规则来调整房地产市场的结构。随着国内房地产市场产品结构的改变，居民的住房消费倾向也会发生根本性的变化。以往那种购房消费一步到位、买房就买大房子的住房消费倾向将会由购买小房子的消费模式所取代。因为，一是从不少已购过房的人的经验来看，由于不少购房者购的房子过大，经济负担过重已经成了一个社会问题(即通常所说的“房奴”)，这种现象已经引起将要进入房地产市场购房者的警觉；二是大量的中低档产品的出现，既可以减轻购房者的负担，也能够促使整个社会住房消费模式的改变，两全其美。，房地产的中低档产品生产的规模化、标准化必然会导致房地产开发商之间的竞争进一步加剧，目前这种万马奔腾的市场将由不多的优质房地产开发商所取代。从房地产开发企业来说，由于房地产市场产品结构的变化，中低档产品是主流产品，这必然会改变房地产开发的生产经营模式。在这种条件下，只有那些生产大众化产品的房地产开发商才能得以生存与发展，而那些仅是生产高档产品的房地产开发商会随着市场的萎缩而逐渐地退出房地产市场。对地方政府来说，随着土地出让金政策的出台、土地严格督察制度建立，土地利益的分配及协调发展机制也会发生根本性