2006年烟台市中铁聚源俞景华城项目报告.docVIP

║中铁聚源·俞景华城║ 策 划 报 告 提交单位 策域不动产机构·上海 创意中国产业联盟·北京 提交时间 2006年7月10日  目 录 一、烟台营销环境分析 二、市场研判 三、本案的SWOT分析 四、项目的价值体系构建 五、目标客群分析 六、概念的塑造、、媒介策略一、烟台营销环境分析 1、烟台营销市场定性 中级营销市场·成熟度有待提高 100%成熟营销市场： 深圳、广州、上海、北京 80%成熟营销市场： 重庆、杭州、南京、等省会城市，青岛、大连、宁波等发达沿海城市。 中级（50%成熟）营销市场：内陆省份的一级城市、沿海的二级城市 初级营销市场： 内陆省份的二级城市、沿海的县级城市 2、开发商状况 港城逐鹿·群雄并起 外来成熟开发商大踏步进入市场的快速发展，年是开发理念，产品品质得到快速提升的重要烟台城市化进程的提速，2005年大规模，高品质的项目日趋增多。二、市场研判 1、市场利好 城市地位的迅速提升，烟台的经济驶入快车道 “西部突破荷泽，东部突破烟台”的山东省城市发展战略，“北方的制造加工业基地”的工业目标，最佳人居奖，最佳中国魅力城市，最佳文明城市等多项殊荣，烟台的地位迅速提升。开发区全国24个国家开发区中综合第6的实力，成为烟台经济的引擎。 城市人口大量导入·实际需求旺盛 经济的飞速发展，带来更多的就业机会，致使烟台成为人口导入的重要城市。近年大量的人口导入，确保了房地产旺盛的实际市场需求。至少近几年，房地产的形势会看好。 国家限量供应土地·“市场闹饥荒” 国家频频出台政策，限量供应土地，谁拿到地谁就拿到了上方宝剑。供需是房地产价值的最基本杠杆，土地的供应量不足，自然会导致需大于供，房价一路走高，也是必然。 2、市场利空（国六条对烟台市场的影响） 1) 面积的细则 A\90m2的含义？ 90m2指的建筑面积。 B\70%的含义？ 70%的比例是一个地区的总量概念，即各地区90平方米的中小户型面积在开发建设面积总量上必须达到70%要求，具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的户型占多少，要看各地区的实施细则。 2）对烟台一手房的影响 A\国六条细则06.6.1起全面发力·楼市冰火两重天 国六条亮剑楼市待变釜底抽薪购房热七部委新政八大要点按照招拍挂模式,限量供应的土地将更多的集中在一些有资金、有实力的品牌房地产企业手中,反映到商品房市场的表象就是大项目、大盘增多,小项目、小盘相对减少。自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积70％以上三、本案的SWOT分析 1、项目优势分析（Strength） 背景优势 开发商与烟台政府之间有着良好的社会关系，市领导对本案予以极大关注和支持，高期望值的楼盘容易成为社会的焦点； 发展优势 228平方公里常住人口14.4万人，自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房（）面积所占比重，必须达到开发建设总面积70％以上 四、项目的价值体系构建 五大价值·成就五星社区 ☆ 土地价值 ☆ 开发区内少有的坡地社区，更自然更生态。 坐山临海，与206国道、长江路主干道左右逢缘，从开发区大的城市网络来看，未来的升值空间十分的大。 ☆ 功能价值 ☆ 除了让人居住在其中，感到舒适、便利，更重要的生活的质量，一种“天地人”合三为一的至高生活境界。 “运动就在家门口”的健康生活功能配套，“孩子赢在起跑线上”的教育功能配套，“让艺术创造生活”的艺术功能配套，是其它社区无法企及的高度。 ☆ 品牌价值 ☆ 将本项目打造成为“中国人居环境金牌试点项目”，“申请国家康居示范工程”， 将本项目打造成为“烟台新城市主义住宅的典范”“烟台生态住宅的优秀之作”。 ☆ 边际价值 ☆ 通过一流的物业管理，完善的社区商业配套（商场、会所、学校、医疗、艺术会馆等），运动型的、艺术型、关怀型的社区文化氛围的营造…提升项目的边际价值，为项目的一流品牌形象加分。 ☆ 附加价值 ☆ 房地产的技术创新和服务创新，即为项目增加附加价值。 产品创新： 创新空间：底层架空、圆弧型瓢窗、转角凸窗等； 康居环保：节地、节能、节水、节材。如采用轻质、高强、保温、隔声新型墙体材料；彩用外墙保温体系，屋面要设置架空通风层，可考虑采用屋面绿色生态种植技术；选择中空隔热玻璃和断桥式门窗，提高门窗的密闭隔热；采用节能型建筑设备；大力推广应用太阳能利用技术；提高小区智能化水平。 服务创新： 小区物业管理聘请全国著名的品牌物业公司做顾问，借力造势。同时确保服务内容的全方位、一条龙、一站式；服务模式的多样化、专业化；服务过程的信息化、连锁化等。五、一期小户型的目标客群分析 1、购房过程 1）或朋友口中2）或朋友所说3）4）5）住宅购房