北京房地产市场预测报告.pdfVIP

2006 北京房地产市场预测报告 伟业顾问控股公司市场研究中心、我爱我家控股公司战略与市场研究中心供稿 前 言 《2006 北京房地产市场预测报告》与以往报告的编制过程有三个方面不同。 首先，本报告是第一次全面系统整合了伟业顾问、我爱我家两家公司研究资源的最终产物。伟业顾问 在2005 销售代理了35 个楼盘，总成交额70 亿元左右，共成交近8500 套；提供顾问策划服务项目48 个；商业招商、销售项目有9 个；提供房地产金融服务项目6 个。我们为不同客户在不同区域、不同物业 类型以及不同开发阶段进行的大规模业务实践，使得伟业顾问在房地产一、二级市场拥有了更多的话语权。 而我爱我家在2005 北京三级市场上，二手房买卖成交约4200 套，房屋租赁成交约24000 套，提供金融 按揭服务约1200 套，其整体业务量不仅在北京三级市场上拥有最高的市场份额，而且更有意义的是，遍布 于北京全市的210 家门店，使公司获得了更为全面、准确和及时的信息。随着房地产市场的逐步成熟，一、 二、三级市场联动的作用日趋显著，与其相关的各种变量的作用与反作用也越来越复杂。因此，由伟业顾 问与我爱我家共同研究、联合发布对 一 的市场预测，必将会更有助于提高本报告的完整性。 其次，本报告通过在20 余个售楼处针对客户的普访、深访取得的303 份有效问卷，使我们对客户的购 房需求与心态有了更客观的了解。大多数人的市场预期将对市场最终的发展起到非常重要的作用，因此， 客户主观因素的涉入可使得预测报告的准确性有进一步的提高。 第三，为使得报告更为客观公正，我们还专门征求了许多业内同行的意见，其中包括房地产发展商、 顾问中介服务机构、金融机构以及政府监管部门等。这些意见为本研究的方法论的形成，以及某些观点的 形成都起到了非常有价值的参考作用。 综上所述，本报告以伟业顾问和我爱我家两公司的研究人员为主，补充了购房客户与业内专业人士的 意见，最终形成了对2006 北京房地产市场在政策影响、供需发展、价格走势、金融变化以及行业动向等 诸方面的判断与预测。在本报告公布之后，我们将以严谨、认真的态度，欢迎大家全面的批评 正。 1、政策趋于平稳，调控精细入微 2006 房地产市场在政策层面的关键词主要是 “平稳”和 “细化”，尤其是针对北京地区不会出现更 为严厉的宏观层面政策。然而，2005 年的若干宏观调控政策可能会有一些后续的具体执行细则出台，进而 对市场产生局部的影响，例如税收等政策的细化可能对二手房市场带来不确定因素。总体来看，宏观调控 转向“微观”调控，平稳的政策环境将使得房地 产发展商及购房客户均有较大信心，对 度市场的发展保持乐观积极的预期。 2、市场供不应求，价格借势上扬 2006 北京新房市场将出现总体上供不应求的局面。由此带来的房价上涨，将不低于2005 的市场 涨幅(20%左右) 。二手房买卖价格也将随供不应求格局的加剧、新房市场价格上涨而有所攀升；租赁市场则 细分为两大类，普通住宅租金水平普遍上升，而高端物业租金将呈现稳中有降的趋势。 3、土地短缺，上市新房锐减 2005 新开工面积和开发投资的减少，以及土地市场供应的短缺，将会造成2006 新房有效供应持 续减少，预计新增供应项目可能会在260 个左右。同时，二手房的房源虽然供应量呈现增加的趋势，但是 相对于购房需求而言，仍会出现房源供给相对不足的局面。 4、利好逐步兑现，需求开始爆发 中国承诺2006 银行业和流通领域的全面开放，以及人民币升值的预期，主要吸引以外 客户为主的 投资购房需求；奥运基础设施的逐步完成及奥运概念的强力推广，将进一步激发以外地客户为主的投资加 自住型购房需求；而对今后房价仍会上涨的预期，将使得北京本地客户刚性的自住需求得到更大的释放。 图为需求总价、面积回归合理示意图 5、客户认知归于理性，一、二手间藩篱渐破 宏观调控后的北京房地产市场，购房客户逐渐成熟，形成对房地产市场发展的理性认知，如房地产短 期投资行为逐渐减少，购房者对欲购房屋的面积、总价都即将回归到合理的范围，购房甄选中的影响因素 逐渐理性，开始拒绝概念的引导等。同时，购房者对于购买二手房的心理芥蒂正逐渐淡化，加上北京城市 中心区可开发土地的减少，使得二手房正成为一手房强有力的补充。 6、热点区域，更加分散 东区