中国房地产现状分析与对策doc.ppt

中国房地产业现状分析 与对策 华侨大学 任智勇 2009.06.28 主要内容 房地产业概述 房地产：又称不动产，包括房产与地产，是指土地及固着在土地上的房屋和人工构筑物以及所附带的各种权利和契约。 房地产业 ：指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。综合性较强，涉及建筑业、金融信托业、建材业、装潢业和服务业等部门。 房地产业的产业性质： 介于第二产业和第三产业间的复合型产业。  房地产业的特征 先导性 与建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门密切相关。在一定时期，能显示其对宏观经济运行状况的敏感性和超前性，是经济发展状况的指示器。 风险性和投机性 面临信用风险、市场风险、通货风险、内部风险和政策风险。高附加值。 政策性 房地产业管理的目标 短期目标：解决市场供求的结构性矛盾，保持市场供需的总体平衡。 中长期目标：解决产业发展的深层次的矛盾，重构房地产市场的价值体系和基本框架。 房地产管理的内容 土地供应管理。房地产开发的源头。 市政建设管理。房地产基础价格中体现了市政建设的价值转移。 金融政策管理。银行贷款是我国房地产融资的主要渠道。 中低价房政策管理。非市场的行为方式，实质是政府对低收入家庭或特殊群体的财政补贴。 财政政策管理。通过税费种类及比例的调整、住房补贴等措施。 产业政策管理。拉动经济快速增长，提高人民居住水平。 我国房地产市场的国际比较特点 产业整体的市场化程度还很低。土地价格不是市场竞争形成的真实价格；利用房地产基金、股市等市场化渠道的直接融资没有形成；房地产交易环节中价格形成并未真正取决于竞争。 普通居民正从无产走向有产。城镇正从“住房公有”向“住房私有”转变。 大量农村人口向城镇转移。给房地产市场带来的压力比投机资金更为强大。 社会文化特点决定住房消费上存在着“向上移动”的趋势。 住房保障体系覆盖面小。住房保障程度较低。 市场结构不合理。过度倚重一级市场。厦门今年1-5月，二手住宅成交量占总成交量的36%。 金融危机下我国的房地产政策 08年9月开始，多次下调银行贷款利率、个人住房公积金贷款利率与存款准备金率。 10月22日 ，中国人民银行《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房》颁布。将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为 20% 。 10月22日 ，财政部宣布个人首次购90平米以下住房契税税率下调到1% ，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。 12月3日 ，央行、银监会联合印发《廉租住房建设贷款管理办法》。 要求各银行要严格按照《廉租住房建设贷款管理办法》要求，抓紧制定相应的操作细则，做好支持廉租住房开发建设的金融服务工作。规定廉租住房建设贷款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。 12.20日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。 放宽二套房限制，两年转让免征营业税，取消城市房地产税。 我国当前的房地产市场现状 住房贷款增速迅猛。 从开发商和个人房贷综合来看，今年上半年有不少于2万亿元的新增贷款流进了楼市，其中个人房贷新增量达到4661.76亿元，同比增长超过150%。 6月末，北京二手房个人住房贷款余额525.4亿元，同比增长139.6%；比年初增加179.6亿元，同比多增150.6亿元。房地产开发贷款余额3031.4亿元，同比增长45.5%，较3月末提高33.4个百分点；比年初增加899.1亿元。 楼市成交量与成交价齐升。 今年前5个月，全国商品房销售面积和房屋销售额同比涨幅分别高达25.5%和45.3%。今年上半年市场成交量基本恢复到2007年上半年水平。北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市同比增幅接近或超过100%，深圳的成交量同比更是增长150%。 北京: 上半年四环路以内新建住宅期房均价为每平米 16967元，比一季度上涨1843元。商品房销售面积为992.9万平方米，比上年同期增长1.2倍。存量住宅半年成交97192套，已超过近10年存量住宅交易的最高位94305套（2007全年）。 深圳： 6月份一手房成交均价14908元/平米，而1月份的均价为11045元/平米，涨幅达35%。前5个月，新建商品房销售面积329.57万平米，同比增加140.31%；二手 房成交375.13万平米，同比增加197.27%。 杭州： 上半年主