2010广州房地产市场项目上半年总结与下半年预测.pdfVIP

2010 年广州房地产市场上半年总结与下半年预测 文/经纬行研究中心 目 录 一、宏观背景：经济稳固复苏，行业政策深度调控 2 1．经济稳固复苏，但通胀压力大 2 2．行业政策深度调控，对市场造成较大影响 3 二、土地市场：发展商拿地回归理性，地块优劣定冷热 6 1．出让用地用途分析：以商住和商务办公用地为主，发展商拿地回归理性 6 2．土地出让地价情况分析：成交区域影响平均地价，均价同比上浮较大 8 3．土地出让区域情况分析：荔湾海珠土地面积占比近半，萝岗南沙次之 9 三、新建住宅市场：市场观望情绪浓厚，新政后量缩价滞显现 10 1．总体供求概述：供应未见增长，成交回落明显 10 2．月度供求概述：4、5 月供应同比减少，各月成交持续低迷 10 3．区域供求概述：中心城区供不应求，番禺花都去货压力大 11 4．总体价格走势：价格一路上涨，十区涨幅收窄 12 5．区域价格情况：中心四区房价高企，番禺涨幅最大 12 6．网签月度成交走势：年初即开始量调，新政后量缩价滞明显 13 7．报媒推广：推盘数量及广告费用减少，市场观望情绪浓厚 13 四、存量住宅市场：成交量同比仍有增长，新政影响尚不显著 16 1．总体成交分析：成交总量同比增长 13%，各月表现较为稳定 16 2．成交结构分析：存量住宅成交量明显高于新建住宅，番禺是成交占超三成 17 五、下半年住宅市场预测 19 1．行业政策明紧暗松概率大，逐步回归市场调节 19 2．土地市场放量出让，住宅新增供应增幅明显 20 3．楼价有所下调，量能将会回升 20 一、宏观背景：经济稳固复苏，行业政策深度调控 1．经济稳固复苏，但通胀压力大 今年上半年，国家继续贯彻落实应对国际金融危机一揽子计划，国民经济回升态势良好。 初步测算，上半年完成国内生产总值 （GDP）172840亿元，按可比价格计算，同比增长 11.1%， 比上年同期加快 3.7 个百分点。 从产业结构来看，第一产业增加值 13367 亿元，增长 3.6%；第二产业增加值 85830 亿 元，增长 13.2%；第三产业增加值 73643 亿元，增长 9.6%。去年受金融危机影响最大的第二 产业已恢复到较快增长速度的轨道上来，经济复苏稳固。 从三大需求来看，固定资产投资增速高位回稳，房地产投资增长较快。上半年全社会固 定资产投资 114187 亿元，同比增长 25.0%。其中，房地产开发投资 19747 亿元，增长 38.1%。 市场销售保持平稳，上半年社会消费品零售总额 72669 亿元，同比增长 18.2%。对外贸易恢 复较快，贸易顺差明显减少。上半年进出口总额 13549 亿美元，同比增长 43.1%。其中，出 口 7051 亿美元，增长 35.2%；进口 6498 亿美元，增长 52.7%。进出口相抵，顺差 553 亿美 元。 从季度走势来看，全国 GDP 第一季度同比增长 11.9%，二季度同比增长 10.9%（详见下 图）。而二季度的回落是为避免投资过热而主动调控的结果。 2008年至今全国GDP季度增速走势 14 11.9 12 10.9 10.6 10.7 10 10.1 9 8.9 8 7.9