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第三届“中国城市发展与土地政策” 国际研讨会 从中外住房自有率情况看我国房地产市场 张健 住美投资咨询(上海) 有限公司首席投资分析师 摘要: 自新中国成立以来， 特别是近十多年来, 我国人民生活水平有了很大的提高, 其中人民居住水平也有了极大的改善。 目前一般认为我国住房自有率在 88%左右， 城镇住房自有率为 82%左右, 几乎超过所有西方发达国家, 低于部分东欧和南亚国家。 但除了 中外住房自有率统计口径不同， 包括对住房自有率和住房私有率的认识; 还有一个住宅居住环境品质问题, 随着一国的生活水准提高， 住房的社会标准也逐渐提高。 中国家庭平均的配套设施(包括: 通水、 电和气等) 、 住房面积及质量和发达国家比较都还有差距。 而发达国家住房自有率相对低的原因包括家庭平均人员少等因素。 本文通过我国和许多国家的权威数据资料比较来说明我国在住房方面取得的成就和存在的差距及主要问题， 文中对住房自有率做出较深度探讨。 关键词: 住房自有率、 住房之质量、 房地产市场、 平均家庭人口数 1. 住房自有率和住房私有率 1.1 自有住房的需求 住房条件是衡量居民生活水平高低的重要标志， 是全面建设小康社会的重要内容。 对于构建和谐社会， 保持社会稳定， 具有十分重要的作用。 而是随着近几年我国住房价格的不断飙升， 住房问题更成为近几年社会关注的热点之一。 自新中国成立以来， 特别是近十多年来, 我国的人民生活水平有了 很大的提高, 特别是近十多年来的房地产市场发展, 使人民的居住水平也有了很大的改善。 从 1991-2006 年, 城镇人民的居住建筑面积, 每年平均增加 0.8 平方米左右, 到 2006 年末达到每人 26 平方米, 个人购买商品住宅(按面积计)比率达到 97%左右, 住宅销售面积和住宅销售额也增加很快， 部分省市房地产发展尤其迅速。 建设部有关公报显示， 我国城镇住宅私有(自有)率接近为 82%。 总的来说， 近几年房地产市场快速发展， 主要得益于国民经济持续快速增长、 居民实际收入的提高、 住房消费观念的转变和银行房产抵押贷款业务的发展及城镇化建设进程的加快。 同时住房供应市场化程度的提高、 新建商品住房品质的改善进一步带动城镇中心改造和周边地区的升级等,也是房地产开发投资持续快速增长的重要原因。 如北京奥运会、 上海世博会等带动的城市基础设施和公共设施建设， 直接和房地产市场相关， 促进了当地房地产开发投资的增长。 值得注意的是， 近几年来， 新售出的商品房私人购置的比例正不断上升, 也说明我国房地产市场越来越市场化和人民生活水平不断提高。 而随着我国经济进一步发展， 人员年龄层次， 层次类型以及城市结构的变化， 房产买卖和租赁市场的不断完善， 居住环境品质和自有住房率必将会发生更明显的变化。 与此同时, 现在越来越多的人认识到拥有住房的重要性和好处, 特别是 1999 年以来,我国许多城市都出现了 需求强劲和价格一路上升的趋势, 住宅作为大多数家庭主要财产,人们更加意识到拥有它的益处, 但随着房价不断上升,相当一部分人已意识到拥有自己的住房已成了 个人和家庭的梦想 1.2 住房自有率和住房私有率 在国家建设部网站上“住宅房地产统计” 中的《指标解释及填报说明》: 住宅自有率是指报告期 287 第三届“中国城市发展与土地政策” 国际研讨会 末， 自有(私有)住宅的建筑面积占实有住宅建筑面积的比例。 计算公式: 住宅自有率(%)=自有(私有)住宅建筑面积÷实有住宅建筑面积×100% 这种统计方法与国际上的一般统计方法有很大不同。 首先， 自有住房和私有住房是完全不同的概念， 私有住房总量相当程度上会大于自有住房总量。 住房私有率， 表示的是私有产权住房面积在总住房面积中的百分比。 如我国城镇有 82%的私有住房率， 表明 82%的住房面积是私有的， 至于这 82%的住房归多少人所有， 没有具体数据。 其次， 住宅自有率国外是以户为单位， 我国在国家层面和部分省市是以面积计算， 部分省市按户为单位， 这样国家对国家很难科学地作比较， 本文在住宅自有率方面也尽力以我国部分按户为单位的省市作比较。 再次， 我国的城镇住宅自有率常以户籍人口为基础， 常不包括许多外地的常住人口。 这与国际公认的住房自有率统计口径有较大不同， 譬如美国对自有住房和住房自有率的定义是(见美国人口统计局网): 自有住房不论有无抵押， 此房产是自有的且用来自住的(A housing unit is owner-occupied if the owner or co-owner lives in the unit, even if it is mortgaged or not fully paid for)。 自有