2007年上海市豪宅市计划场研究报告.pdfVIP

上海豪宅（公寓）市场研究 绪 言 1. 研究背景和目的 近年来，上海市随着经济的发展，市政建设的不断完善，外部利好因素的持续影 刺激了上海楼市的蓬勃发展，豪 响，促使外来资金对上海未来市场的长期看好， 宅（公寓）也由于本地及外来客户的垂青而再度成为上海房地产市场的热点。为 了控制过热的投资热潮，上海政府酝酿并出台了一系列政策，旨在保证上海楼市 的持续性发展，保障高端市场的健康发展。 本次研究将从上海豪宅（公寓）生存的市场环境；供需的现状和未来预测；产品、 价格、客户的构成及变化等方面去研究上海豪宅 （公寓）市场，希望能客观的反 映市场现状和前景，为广大投资者决策提供依据。 2. 研究对象及范围 为了更好的把握上海豪宅（公寓）的发展脉络，根据豪宅（公寓）的发展现状和 分布特征，拟将本研究的对象和区域范围作如下界定： 价格定义 销售均价在RMB25,000 元/M2 以上（含装修费用），主力总价在RMB5,000,000 元以上的公寓住宅，不包括单身公寓、酒店式服务公寓等特殊的住宅产品。 研究时间定义 现状部分研究时间为 2002 年 1 月至 2006 年 6 月。 区域定义 浦东小陆家嘴滨江板块是依托陆家嘴中央商务区和黄浦江、外滩景观而新兴的高 卢湾区新天地板块凭借 “上海新天地”和太平桥公园的建设迅速成为 档居住区、 集优美的生态环境、富有特色的高档生活配套和浓厚的海派文化底蕴于一体的高 档居住板块、传统市中心黄金地段的静安区南京西路、自上世纪九十年代以来借 由虹桥机场和虹桥经济开发区发展起来的长宁古北以及上海最为成形的城市副 中心徐汇区的徐家汇地区，以上这五个板块集中了上海目前绝大多数的地段优越 和品质极高的豪宅（公寓）住宅。 根据以上分布情况，将作为陆家嘴中央商务区、新天地板块、传统市中心的南京 西路、古北等作为本次研究的细分区域。 3. 研究方法及主要研究指标 本研究在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析、趋势分析预 测以及典型案例分析等方法。采用的主要研究指标详见列表。 1 上海豪宅（公寓）市场研究 类别 编号 指针 定义 某时间段内，已取得预售许可并对外发售的的住宅物业的单位数目或 供应指标 1 供应量 总面积。 需求指标 2 需求量 某时间段内，预售登记的住宅物业的单位数目或总面积。 某区域内住宅物业在某一时间段内租赁价格的加权平均值。 2 3 区域平均租金 表示为：元/平方米/天，或美元/M /天。 此处 1 美元=8 元人民币 某住宅物业在某一时间段内租金总额与租出总面积的比值。 2 4 物业平均租金