原创力文档2007益阳项目专项市计划场研究报告(下)
第二阶段：临街商铺＋计划经济下的百货商场和中小型商贸专业市场
上世纪80年代至90年代中期，在此阶段，益阳商贸流通交易有了一定发展，城市建设了一些百货大楼及比较初级的集贸市场，可以满足人们相对多样化的需求，但商业形态还是比较传统，城市整体商业物业还是以临街商铺为主。
此阶段商业物业及其经营特点是：
经营面积规模相对小，经营品种业态单一。
商业规划落后，缺乏人性化服务设施。
商业辐射范围不大，以满足周边居民日常生活需求为主。
商业经营管理落后，缺乏市场意识。
经营档次低，购物环境差。
第三阶段：临街商铺＋百货商场和商贸专业市场＋商业步行街＋购物中心
上世纪90年代中期以后，随着开放改革的不断深化，益阳经济和商业均有了较大的发展，城市建设不断开展，人民生活水平不断提高8，单纯的临街商铺和百货大楼等形式的商业物业已经不能满足商业经营和人民物质需求的需要，故益阳又出现了商业步行街、社区型商铺以及正在开发建设的现代购物中心形式的商业物业。
在此阶段，无论是临街商业还是大型的商业物业，经营业态趋向多样化，购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能结合的商业物业不断出现。此阶段的商业物业及商业业态特点为：
商业物业开始中大型化，营造规模效应。
商业物业规划及商业物业配套设施开始趋人性化。
商业购物环境不断优化。
商业运营管理趋规范化、专业化。
商业功能不断丰富，集购物娱乐餐饮等功能于一身的商业物业开始出现
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