- 1、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。。
- 2、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 3、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
- 4、该文档为VIP文档,如果想要下载,成为VIP会员后,下载免费。
- 5、成为VIP后,下载本文档将扣除1次下载权益。下载后,不支持退款、换文档。如有疑问请联系我们。
- 6、成为VIP后,您将拥有八大权益,权益包括:VIP文档下载权益、阅读免打扰、文档格式转换、高级专利检索、专属身份标志、高级客服、多端互通、版权登记。
- 7、VIP文档为合作方或网友上传,每下载1次, 网站将根据用户上传文档的质量评分、类型等,对文档贡献者给予高额补贴、流量扶持。如果你也想贡献VIP文档。上传文档
查看更多
2010长春辉达大厦项计划目定位报告上
辉达大厦项目定位报告
目 录
第一章 研究结论 1
第二章 研究方法 2
一、剩余法求项目 2
二、运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价 2
三、研究依据 3
第三章 项目属性分析 4
一、 项目简介 4
1. 项目位置 4
2. 项目相关指标 4
二、 项目外部因素研究 6
1、 卓越时空购物中心对项目的影响 6
2、交通网络 8
3、商业配套 8
4、远景规划 9
三、 项目自身属性研究 10
1. 产权关系 10
2. 楼宇外形 11
3. 楼宇平面分布 12
4. 楼宇主体情况 15
5. 水、电、暖、消防等隐蔽工程 25
6. 地下部分 29
四、 项目综合条件研判(SWOT分析) 30
1. 优势(Strength) 30
2. 劣势(Weak) 30
3. 机会点(Opportunity) 30
4. 威胁点(Threaten) 30
五、 项目价值分析 31
1. 项目投建期项目价值 31
2. 现此地块在建项目价值 32
3. 综合分析项目现价 33
六、 综合结论 35
第四章 项目最佳产品组合定位 36
一、 项目整体定位挖掘 36
1、项目定位属性 36
2、项目定位原则 36
二、 项目发展模式分析 37
三、 项目市场形象定位 40
四、 商业、办公、住宅及酒店式公寓发展空间研判 41
1、 商业定位 41
2、 酒店定位 44
3、 其他物业类型定位 46
五、 功能组合及分项定位建议 50
六、 项目整体功能分区的划分建议 54
1、方案一: 54
2、方案二: 55
七、 产品定位及物业发展方向建议 57
1、 商业营造建议 57
2、 酒店营造建议 60
3、 公寓营造建议 63
第五章 项目接手成本测算 68
一、项目增量成本测算 68
1、 项目功能组合方案设计 68
2、 静态投入分析 69
二、 销售收入测算 72
1、 公寓价值测算 72
2、 酒店市值测算 73
3、 商业测算 74
4、 写字间市值测算 75
三、项目接手成本测算 76
第六章 项目财务评价 77
一、项目盈利能力分析 77
1. 税金计算 77
2. 大厦现金流量表与动态盈利分析 78
二、项目不确定性分析 82
1. 项目(公寓部分)盈亏平衡分析 82
2. 敏感性分析 82
第七章 项目综合经济评价与建议 86
一、项目综合经济评价 86
二、有关说明及建议 86
第八章 附件部分 88
一、长春市房地产市场形式分析 88
二、附表:项目价值测算表 158
第一章 研究结论
结论汇总:
辉达大厦项目为机遇型项目,
如能在项目接收成本方面上取得转让方的让步,则此项目有运作价值。
经测算,本大厦的接收价格范围应在7103~12845万元人民币之间,其中按项目产品定位建议中的预期投入成本以及未来长春市公寓销售价格进行测算,其正常价位点应在9854万元。
在成本测算中可售部分仅考虑公寓部分。考虑到酒店与商业部分短期内不予出售,以持有为主,在此仅按市值进行测算工,未考虑其租赁发生的相关费用。
综上,当大厦的接收价格在7103~12845万元人民币之间时,属于投资安全区;当大厦的接收价格在12845~16108万元人民币之间时,即进入投资风险区;超过16108万元后,将进入高风险区,投资者需慎重考虑。
接收价格在7103万元、9854万元和12845万元时的项目整体投资回报指标
项目 接收价格在7103万元 接收价格在9854万元 接收价格在12845万元 税后利润(万元) 7429.05 6191.1 4845.15 内部收益率(IRR)(%) 8.59 6.72 4.93 财务净现值(FNPV)(万元) 639.25 -1474.58 -3772.81 项目静态回报率5年半(%) 11.25 9.00 6.43 投资回收期(动态)(年) 6.18 6.67 6.75 接收价格在7103万元、9854万元和12845万元时的公寓部分投资回报指标
项目 接收价格在7103万元 接收价格在9854万元 接收价格在12845万元 税后利润(万元) 4281 3828.2 3335.9 内部收益率(IRR)(%) 40.94 33.18 26.29 财务净现值(FNPV)(万元) 4,704 3972 3177 项目静态回报率5年半(%) 22.29 18.94 15.66 投资回收期(动态)(年) 2.4 3.00 2.89
第二章 研究方法
一、剩余法求项目
运用剩余法来确定宗地的最高限价,其基本思路为:
楼宇价格= 房地产建成价格-(建筑费+专业费+租售费用+税费)-利润
该方法的操作程序如下:
二、运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评
您可能关注的文档
最近下载
- 湖南省名校联考联合体2025-2026学年高一上学期10月联考语文试卷含答案.pdf VIP
- 部分常用岩土物理力学参数经验数值.doc
- 中南大学网校马克思主义基本原理考试.doc VIP
- 浙江省精诚联盟2025-2026学年高一上学期10月联考生物试卷含答案.docx VIP
- 2025-2026学年广东省广州市第一中学高一上学期10月月考数学试卷含详解.docx VIP
- 抖音爸爸博主“新父职”的数字实践研究_.pdf VIP
- 演示文稿青春期生长发育.ppt VIP
- 2023年中南财经政法大学公共课《马克思主义基本原理概论》期末试卷B(有答案).docx VIP
- 2024-2025学年广东省珠海市文园中学九年级(下)开学物理试卷.docx VIP
- 保健品营销策划.pdf VIP
文档评论(0)