2010郑州正商地产耿计划庄项目物业发展建议上.pptVIP

谨呈：河南正商置业有限公司;汇报之前;报告结构;项目地块价值;项目是郑州环线内相对稀缺的又一大盘物业，面对周边城市生活配套相对匮乏的现状，未来将承担起整合区域资源，提升区域综合居住价值的功能;项目规划总用地面积：666333.32㎡（999.45亩） ，总建筑面积约121万㎡ ，其中开发面积约88.9万㎡，总体容积率约为4.5。 项目整体由10个地块构成 ，较为分散 地块大小不一，从9894㎡（A）到40124㎡（G），面积相差较大， 北部地块被住区、住区分隔，东南部受气象观测站影响，对居住品质、项目形象影响较大。;A;A;A;第1组团规划总建筑面积约5.4万㎡，综合容积率3.12 组团西侧为十里铺村，对于项目的高端形象有一定负面影响 分布在七里河景观南北两岸，四周规划车站、医疗配套较完善。目前组团内地块无附着物，易于先期开发;第2组团规划总建筑面积约43万㎡，分为4个地块，综合容积率约5.5。 位居整个项目的西侧位置、辐射面较广，同时紧邻紫荆山南路，具备打造区域商业中心的条件。 该组团临近学校，居住品质较好、商住条件均具备，宜形成城市综合体。;第3组团规划总建筑面积约20万㎡，综合容积率约为5。 分布在七里河景观以东，且被小学、中学隔离，地块方正，体量较大，利于大规模开发。 整个组团的居住价值较高，易于形成高品质的人文景观居住区。;项目地块价值;项目地块价值;安置房用地;综合优劣势分析来看项目;报告结构;;主要竞争项目：正商新蓝钻 航海路与未来大道交汇处向西300米，总占地面积约526亩，总建筑面积约100万㎡，以多层/18/21/26层的高层混合，项目整体容积率控制在3.5以内，打造低密度、低容积率、高绿化率、高舒适度的人本大社区；;主要竞争项目：正商新蓝钻 二期推售产品主力户型为151-157㎡大四房、140-144㎡大三房、130 ㎡小三房、90㎡两房等。;主要竞争项目：正商新蓝钻 二期推售产品主力户型为151-157㎡大四房、140-144㎡大三房、130 ㎡小三房、90㎡两房等。;A;竞争分析;内部竞争规避策略;;案例借鉴：青岛– 万科金色城品 项目占地6.2万㎡，总建筑面积约21万㎡，以7-18层高层、小高层板楼为主。容积率 2.90。总户数1600。;案例借鉴：青岛– 万科金色城品 项目占地6.2万㎡，总建筑面积约21万㎡，以7-18层高层、小高层板楼为主。容积率 2.90。总户数1600。;案例借鉴：青岛– 万科金色城品 主力户型：以75~90㎡两房、89~130㎡三房为主。;案例借鉴：青岛– 万科金色城品 主力户型：以75~90㎡两房、89~130㎡三房为主。;案例借鉴：青岛– 万科城 万科城项目地处青岛四方区双山区域，位于青岛市新都心的心脏地带，总建面积近50万平米，总占地面积近17万平米。;案例借鉴：青岛– 万科蓝山 万科蓝山总建筑面积约20万平米，与原生态山体公园为邻，项目规划一类是10层左右的小高层，一类是30层左右的高层产品，面积在90—200㎡之间。项目采用万科金色系列G2产品，定位改善型居住，将以三房为主。;案例借鉴：同一发展商同一区域不同项目竞争规避;借鉴之处：;核心问题归纳： 如何平衡利用容积率， 是打造差异化产品的关键； 而如何处理好高容积率模块的产品，更是重中之重！ ;报告结构;;*;;*;*;案名建议;形象延展;; 总体定位;首先解决的问题：高容积率模式下突破方向;案例借鉴：青岛万达广场 – 39克拉;关键问题:充分挖掘商业价值，提升规划品质;商业发展模式2： 针对地块：B/J地块 规模：2万㎡ 层数：3层 店面组合：中、小店组合 核心业态：餐饮、美容SPA、健身等;商业发展模式3： 针对地块：E/G/K地块 规模：2万㎡ 层数：2层 店面组合：带状的小型店组合 核心业态：日常生活配套 ;产品突破;中学;各地块容积率平衡表汇总;项目整体套型配比; 定位细分;高容积率地块： B、C、D、J地分别布局大体量的普通高层产品，户型定位于市场主流的保障型产品。;高容积率地块套型配比方向：户型定位于市场主流的保障型产品，满足实现现金流的需求。;分地块定位;河景地块： E、G、K地块中均布置了河景高层与电梯洋房产品，利用河景高层对电梯洋房进行围合，保证产品品质及景观资源的均好性，是确立项目高形象的基石;河景地块套型配比方向：E、G、K地块是项目高形象高舒适度居住生活的体现，在洋房的套型上以改善居住为目的舒适型三房套型为主，同时兼顾四房及两房的需求。;被围合的电梯洋房; 备选方案：高容积率洋房借鉴; ; ; ; ; ;增值空间; ;报告结构;; 项目整体建筑风格构想;*;*;*;*;*; 项目景观设计建议;*;*;*;*;*; 项目配