淮安金鑫国际广场营计划销策划思路下.pptVIP

;立面的处理;电梯的形式;我们建议做出规划改变;物业比例;商业部分;底商规划建议;底商规划建议;【商业街】;住宅部分;商住类产品;户型配比原则和评价标准;户型面积配比;高层户型建议;理性型_Rational Model ;感性型_Sensitive Model ;现代型_Moden Model ;不同组合价格测算;本项目商业获利模式研究架构;就销售或持有两种方式而言，关键是价值的实现问题;按淮安现有商业租金预测，本项目2-3年后投入使用起始租金约4.8元/天/㎡;按照市场比较法测算的租金4.8元/天/㎡来推导出的商业物业价格为12168元/㎡;按10年净现金流为零，内部收益率为8%测算商业物业单位面积投资额;建议商业物业1-3层销售均价分别为13000元/㎡、9000元/㎡、6000元/㎡;根据同类楼盘区域、景观、产品等因素估算，考虑到溢价及修正等因素，不包含因宏观大政策而影响市场变动的因素;根据项目自身的特征，我们选取了部分项目，通过市场比较法估算项目的静态价格;建议住宅公寓物业销售均价分别为5000元/㎡、办公Loft物业为6000元/㎡;商业物业按租售分类测算以选取最有益的经营方式;建议住宅公寓、办公Loft以及商业街的面积分别为1.8万㎡、1.2万㎡、1.2万㎡;只售不租的方案总收益为26600万元;商业只租不售，住宅及办公仍全部出售，测算出后总收益为30774万元;商业30%持有出租70%出售，住宅及办公仍全部出售，测算后总收益为28174万元;三种方案各有优劣势，从收益、资金压力以及未来物业的品质多个角度进行分析;从风险及收益两个角度考虑我们建议采用租售结合的方式;推案思路;;运营保障;合富辉煌（江苏）商业中心合作伙伴(实力商家部分);港联物业;金钥匙服务;项目地址;淮安恒大名都;项目地址;典型项目;项目地址;专业支持;合富辉煌于1995年成立，2004年7月15日于香港联合交易所主板上市（编号：0733），成为中国内地首家上市的房地产代理公司；为国内规模最大的房地产服务机构之一，全国前三甲代理服务机构。2010年底员工人数超过10000人，2010年全年集团代理楼盘总销金额近1000亿人民币,代理销售面积逾1000万平方米，代理项目超300个，发展策略中心主持前期顾问项目117个；评为CIHAF中国房地产最佳综合服务商。;公司构架;公司优势;公司优势;公司优势;项目组架构;构建以项目经理问责制的项目服务团队;服务内容;提供包括战略投资顾问、市场定位研究、建筑规划与设计，销售代理执行、招商等服务。;（三）、开发条件分析 地块自身条件分析 地块周边环境分析 开发条件分析小结 二、定位战略 （一）、项目发展定位 1.项目SWOT分析(优势/劣势/机会/威胁） 2.项目发展理念与发展主题 3.项目案名建议 4.项目发展定位 4.1项目档次形象定位 4.2项目客户定位 4.3项目产品定位 建筑风格及园林环境建议/物业类型定位定位 住宅物业定位（户型配比/交通组织/配套设计/目标客户群等建议） 商业物业定位（功能定位/交通组织/业态组合/目标客户群等建议） 价格定位（采用多种方式综合测算）;第二部分、规划设计跟进 一、建筑规划设计跟进 甲方规划设计单位阶段汇报方案跟进 结合产品定位及市场研究对规划设计方案提出建议，包括整体建筑布局、外立面、交通组织、园林绿化、景观配套、户型布局及配比等。 二、品牌资源整合 前期发展策划结论与产品设计吻合度分析 结合产品设计成果及企业资源，深度研究产品及企业品牌发展战略。提出可行性资源整合建议 工作成果检验：规划设计单位阶段方案汇报跟进及建议;第三部分、财务效益分析 一、项目成本分析 1.开发成本测算(成本明细略) 2.开发费用测算 2.1 管理费用 2.2 销售费用 2.3 贷款利息（财务费用） 3.投资成本费用总估算及其动态投入 4.资金筹措与投入计划 二、财务效益分析 1. 物业租售价格测算 2. 收入测算 3. 财务效益分析 3.1 财务静态效益分析（投资利润率、投资利税率） 3.2 财务动态效益分析（财务净现值、财务内部收益率） 4. 风险分析 4.1 盈亏平衡分析 4.2 敏感性分析 5. 风险回避方法 6. 财务分析结论 工作成果检验：《项目整体财务分析报告》;一、招商工作服务内容： 前期市场调研及项目SWOT分析 招商竞争分析 招商障碍分析 业态组合方案 项目主题定位 项目形象定位 项目目标客户定位 招商区域与渠道选择 制定招商方案，落实招商计划与进度 制定招商价格策略 招商优惠策略制定 项目的包装与策划 完成招商物料的准备工作 编制、设计招商的所有宣传资料 开展招商工作 协助甲方与客户签订租赁合同 协助甲方对租赁合同条款向租赁者作合理及合法解