2006年石家庄春江花结构月项目策略提案.pptVIP

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;将文化进行到底 春江花月品牌升级策略;一期的得与失;在政策不断，市场慌乱，人民观望，项目混乱的2006年，;二、桥西高端市场空白 桥西房产市场发展缓慢，供应项目极少，具有代表性的缔景城有高价，没高位。;三、环境魅力;销售情况回顾;成交户型分析;一期尚未成交的户型皆为160平米左右大户型。;推广平面回顾;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;推广分析;窄： 受众群窄，项目周边人群居多，自然路过或者听说。;春江花月 在06年造就了一个地产市场的神话。我们可以说无论在产品设计还是在推广定位上，我们无疑是正确的，是我们可以感骄傲的。;二期我们即将面临的状况;宏观市场的压力;2005年以来商品房住宅批准建筑面积 ;2005年石家庄市商品住宅批准建筑面积为164.05万平方米，而2006年1-8月份急剧上升至262.77万平方米，预计2006年底至2007年，石家庄市场上的商品住宅项目将形成集中放量，供应市场竞争激烈。 而这部分集中放量的面积,基本为受到国六影响而延迟上市的项目.;历年商品房销售面积和销售额 ;随着近两年石家庄市经济的飞速增长，城市居民收入的增加，石家庄市住宅市场的消化量持续快速增加，2006年1-8月份商品住宅的实际销售面积为127.42万平方米，与2005年的销售面积几乎持平，因此我们可以预计最近两年内的石家庄市商品住宅年消化面积将保持在180万平方米左右。;历年房地产住宅市场平均价格;2000年以来石家庄市的房地产住宅市场平均价格，持续快速上扬，但受国家政策的影响，尤其是“国六条”的出台，使得石家庄市房价涨幅受到抑制，预计2006年下半年至2007年石家庄市的房价将进一步上涨，但涨幅将略有放缓。;以上数据表明，近年来，石家庄市经济运行情况良好，城市居民的收入水平进一步改善，房地产市场健康迅速发展，宏观市场前景看好。 但由于国六的影响形成市场阶段性的集中发量,必然造成市场竞争的加剧。;微观市场的利与弊;能形成竞争的市场现有供应量;未来市场潜在供应量;2006年1-8月份不同面积住宅市场供求结构;2006年1-8月份石家庄市不同面积住宅市场的供求关系平衡，市场需求强劲。且面积段在100平米以上的大户型仍是市场供应的主要产品，占总供应量79.8%。 虽然中小户型供应市场仍存在短缺 但对于大户型的需求并不会因供应而减少;2006年1-8月份不同价位住宅市场供求关系;2006年1-8月份住宅市场的供应量集中在3600元-3800/平方米以上， 约占总批准预售面积的70%。;市场环境情况：;市场需求情况：;未来市场走势预测;■ 90平米以下户型出现产品同质化、类同化，市场供应量急剧增长,要提高产品竞争力，必然会产品创新、产品多元化、市场认同感等方面大做文章； ■ 90平米以上户型将出现相对紧缺，使得中型户型在空间结构上更加合理，力求舒适;■ 1+2的户型结构将会出现于众多楼盘项目中，以满足对大户型的需求。但其舒适程度还待市场的验证。;;;大：体量更大,近20万, 户型更大、难度更大 高：总价高,起价高(4200元/平米),人群购买力更高 好：一期形象良好，工程进度良好，社区形象良好 强：产品魅力相对加强（别墅已成形）;但我们也存在直接竞争对手 之一：蓝湾（水云间二期） 之二：万信湖畔佳苑 由于万信项目体量小，对项目造成冲击很小。 对于大户型的竞争主要来自蓝湾。 建面：20万左右 均价：3800元/平米左右;那么在如此的市场，如此的产品下 我们将得到什么，又以什么样的姿态存在于市场中;第一 产品性市场空白 在各个项目都在严格执行国六时，必然形成相对产品单一的状态—中小户型泛滥，造成消费者选择余地明显减小。 那么市场中将出现一种相对的空白—大户型供应量将急剧减少，将成为我们最大的优势。;第二 需求的旺盛 市场中大户型产品总量在减少，但对舒适性户型的需求并不会因此而减少，这样使我们的产品更具有针对性，这将是我们最大的机会。;第三 直接造就我们产品的稀缺性。 在城市中充斥着小户型的时候，我们的大户型将成为市场中稀有品。 第四 推广上的轰动效应。 在满城呐喊小户型的时期，大户型的出现本身就是一种轰动 ;第五 加宽了项目目标客群的范畴。 我们所吸引的客户不再是但但桥西地源性客户，东部区域也将成为我们攻击