2006年深圳市锦峰锦结构龙名苑项目推广报告.ppt

锦峰·锦龙名苑 项目推广报告; 目前，项目的规划设计方案已完成，并即将进入施工阶段、启动营销形象宣传。本项目组与发展商进行了深入细致的沟通，在本报告书中针对发展商提出的问题进行解答，并对项目定位进行深化及延展，以期对项目的形象及营销推广方向有所指引，为项目的公开发售打下良好的基础。;龙岗中心城的市场状况……;东莞;居住功能为主 城市新区;龙岗交通局中心城路网规划;龙岗中心城片区供需分析;新政主要内容分析;新政对龙岗中心城片区供需、价格影响;;了解我们的项目……;项目位于龙岗区南联片区龙溪村内。;项目指标;项目户型配比;项目规划分析;项目景观分析;项目配套分析;项目交通分析;道路对项目的影响;农民房、烂尾楼对项目的影响;政策对项目的影响;项目的SWOT分析;项目的价值所在： 规划角度 ——罕有9层带电梯多层物业，低容积率、低覆盖率； 综合角度 ——郊野公园、山居物业感召力； 户型角度 ——特色户型设计 。 ;项目的不足之处： １、小区主入口处道路为市政道路，但修建时间不确定 ； ２、项目周边的农民房及烂尾别墅群对项目影响较大； ３、新政的出台迫使项目的产品结构进行调整。 　　　　　　　　　　…… ;项目面临的问题……;如何增强项目的核心竞争力？; 规划角度 ——罕有9层带电梯多层物业，低容积率、低覆盖率； 综合角度 ——郊野公园、山居物业感召力； 户型角度 ——特色户型设计 。;融入深圳山体住宅资源链;依山而建，将八仙岭公园“据为己有”，打造山居文化社区; 形象定位; 案 名;案 名;“现代山居的意义并不是独行者形单影只去 修身养性…… 而是把山的自然特性延引至现代建筑本身， 使居者感受到自然和人文聚合的伟大…… 使自然因人文而丰满，使住宅的人文思想因融 汇而健康和智慧起来”。 ; 绿 里 明 堂 ;听山;闻香;绿里;明堂;提升项目的价值点;结合项目的地形条件，设置现代中式立面，与山景相呼应。奠定项目整体外在形象。;采取现代与中式融合的手法，采用简洁及冷色调的立面，在山景及园林的衬托下，凸显山居物业独特的美。;园林布局建议 ---中式园林空间;园林布局建议 ---中式园林空间;园林布局建议 ---中式园林空间;节点广场; 真正理解“健康、生态的山居生活”的人； 真正欣赏并领略到隐藏其中的味道和价值的人。 他们与产品核心和内在气质是浑然一体的。 他们作为群体，具有相同的特征。;客户定位 ; ; ;价格的制定须充分考虑市场、竞争楼盘、客户承受能力等因素;2007年上半年龙岗中心城中高端住宅价格预计为7500元/㎡左右; 在售及即将发售楼盘价格预计 招商·依山郡： 7800元/㎡ 天健·现代城： 7500元/㎡ 龙城国际： 7200元/㎡ 中央悦城： 7300元/㎡ 公园大地： 8000元/㎡ 奥林华府： 7500元/㎡; 当前发售楼盘价格预计 叠翠新峰：5600元/㎡ 聚龙苑：6000元/㎡;C（竞争力）= ∑qn·∑tn/p ;价格定位;未来市场价格预测;如何使项目在市场中脱颖而出？;项目同期竞争环境的分析;龙岗中心城竞争环境的分析;项目所在片区竞争环境的分析;项目同期竞争环境的分析;项目竞争策略;打造区域内“山居社区的唯一性”， 以全新产品的姿态切入市场。;项目竞争策略;在打造“山居社区唯一性”的同时， 更将依山而居的生活引申为一种居住文化。;项目竞争策略; 充分利用八仙岭公园景观资源， 将社区景观与山体景观相融合。;修建社区至山顶的登山径;充分利用小区内的坡地，打造流动的景观线;充分利用现场包装，体现山居文化;渲染山居生活文化的看楼通道;将自然引入室内的样板房;与绿色、生态融为一体的围墙与入口;;形象导入期;形象导入期;如何规避政策对本项目的销售影响？;自身核心问题分析;开发商的期望值;难 点;;捆绑销售方案;原理 同时大幅度调高被分拆成两套小户型单位的面价； 若客户同时购买两套单位打通，则可享受较大的折扣优惠，折后价即为分拆前该单位原始价。;原理 将分拆出来的一房单位的面价大幅度调高，迫使客户放弃购买； 分拆后的二房、三房的单位则执行分拆前大户型单位的房价； 客户购买分拆后的二房或三房单位，则可以获赠同层的一房单位。;解决问题的方法; 客户若购买两套单位打通，则享受以下优惠政策： 买两套单位打通，赠送一套单位全部手续费用； 在交楼时交付已打通的合并单位。;在包装推广时，我们仅对分拆前的大户型进行包装，不专为分拆后的小户型进行宣传； 在样板房设置时，只针对项目分拆前的大户型打造样板房，不出现一房单位的样板房。;;总体销售额为： 32700平方米×6750元/平方米＝2.25亿元 预计营销费率在0.8～1％左右 营销??用