2007年惠州市听涛雅结构苑营销策划提案.ppt

再演惠州传奇 爱普家园地产 2007/7/28 目 录 听·涛·雅·苑 宏观大势：珠三角产业互补，大经济圈成型 珠三角今后城镇布局以广、深为区域主中心，珠海为区域副中心。北起花都，经广州主城区、南沙、深圳虎门、深圳前海、深圳主城区，南至香港中环一线，聚集了珠三角最发达的城市、产业园区和交通设施。以南沙为节点，向珠江口西岸的中山、珠、澳延伸，构成支持珠三角进一步发展的“脊梁” 产业互补：在城镇群空间发展战略的引导下，珠三角将形成以全方位的发展轴带为主线，以多层次的中心城市和集群化的产业聚集区为节点，不同类型及规模的城市与和产业带向“点轴”集聚，三大都市区呈“扇面”拓展的一体化、开放式网络格局。 交通顺畅：已形成由深水港、航空港、高速路、铁路、内河航运构成的立体交通网络，建设成连接香港、珠三角东部与粤东、江西、福建等省市的交通枢纽。珠三角城市生活圈的“零距离”已经实现 异地置业浪潮 听·涛·雅·苑 高容积率，高品质，强调产品与配套 小结 (1) 惠州楼盘品质逐步提升，部分项目媲美深圳 深圳客户比例不可小觑，在中高端楼盘中超过50％ 惠州楼盘已意识到深圳客户的分量，有意识地增加深圳推广投入，但程度有限，方式欠佳，影响力有限 惠州楼盘4000元即可称豪宅，高品质楼盘日渐增多，竞争加剧 结论 (2) 惠阳（泛深圳）基础良好，适逢经济起飞时机，城市带发展空间无限 产业转移，惠阳楼市即将迎来高速发展期 异地外向置业蔚然成风，惠阳成为选择重点 本地房地产发展良好，开发量与品质皆呈上升态势 价格低廉，低于深圳1/3，广州1/2.5 本地楼市具有巨大的远景投资潜力 听·涛·雅·苑 客户分流：各城市上演“争夺战” 深圳存在大量的珠三角置业需求，是惠阳及本项目良好商机 32.1％深圳市民愿意选择广州与东莞等地，26.9％选择惠州，9％选择珠海 深圳人珠三角置业的城市选择较为分散 有限的客户资源前提下，珠三角“共同圈”内，各城市群起而争之，竞争激烈 面对激烈竞争， 高超的营销技巧才能获得市场领先 消费者分析 惠州高端物业都是卖给了谁？ 被访者居住的物业多为高层、多层或者小高层，无别墅等高端物业。说明本地高端物业消费者主要为外地客户 异地（深圳）客户消费目标主要为本地中高端产品 惠阳楼盘的购买因素分析 购买因素中，最受关注的包括周边配套，社区环境，项目地理位置，性价比等 调研结果——接受均价3992元/平米 计划总价56.6万 计划在惠阳置业的深圳客户，53.5％的人可接受在3000－4000元/平米，经过加权平均可知，置业者可接受的均价为3992元/平米。 计划购买总价多选择在80万元以下，主要集中在40万元以下及61－80万元之间，加权平均总价为56.6万元。 交互分析显示，置业者投资计划总价主要集中在40万以下，所占比例为51.5％，选择在41－80万的所占比例为42.5％。 置业目的为养老/度假的，则计划购房总价集中在61－80万和31－40万之间，所占比例分别为33.3％和27.8％。 调研结果——看重健康舒适生活 物业管理需全面 计划惠阳置业的深圳客户，对于社区配套， 19.5％首需运动场，其次是农贸市场和游泳池，所占比例分别为18.9％和18.9％；健身房、儿童游乐园以及老年人专用室等也是置业者考虑较多的方面。至于棋牌室、洗浴房、西餐厅等则考虑的较少。 对社区物业管理室内保洁、家政服务和定期的健康知识讲座，文体比赛、举行生活技能讲座以及代租代办服务都有要求，所占比例相差不大。 交通不便，所占比例为19.1%；其次是治安不好、社区文化氛围缺乏、社区购买生活用品不便以及周边环境不好等；总价过高、社区娱乐设施不全以及面积过大也是置业者考虑较多的方面。 能够有效改善交通（深惠住户车），治安良好，注重营造浓厚的社区文化氛围，片区环境优秀的楼盘，将得到市场青睐。 调研结果——高素质中年成熟客户为主 深惠看楼车客户，参与者以中年人为主，26-45岁占52.9％，51－55岁占20.0%。(男女比例6：4，87.8%已婚，71.5％拥有三人以上家庭；单身及二人家庭28.5％。) 文化程度较高:72.9％为大专和本科，硕士及以上占7.1％。 中高级管理者、自由职业者及离退休人员为主，各占25.0％、20.5％及20.5％。 调研结果——中等收入者为主 注重生活品质主要来自龙岗、福田、罗湖、南山 家庭年收入20万以下的，占73.5％，21－30万的占17.7％，超过31万的共5％。 置业者主要交通工具为公交车以及私家车，所占比例分别为36.8％和34.8％。以单位配车为交通工具的置业者比例也不小，为20.0％。以出租车和地铁为交通工具的置业者则所占比例较少，不到一成。 分析：置业者还是以中等收入者为主，拥有私家车或