2007年乐山市水晶城结构项目整合营销方案.docVIP

乐山水晶城项目整合营销方案 一、乐山市房地产分析 1、1乐山市房地产市场整体态势 1、市场价格显著提升 乐山市房地产市场与2006年相比2007年房价整体水平有明显的提高，部分项目均价以达到4200元，目前乐山整体市场均价直逼3000元，维持在2700—2800元/平方米之间。 2、品质化 随着乐山房地产价格的大幅度提高，市场对于项目的品质要求也越来越高。高品质的房地产项目不单可以取得较大的利润，也会受到市场欢迎。开发商也开始专注于建筑产品品质、景观环境品质、服务品质居住品质等方面其发展水平与一级城市的差距在逐步缩小。地方政府市场秩序不断规范，市场竞争趋向充分化、集约化、规模化 通江将成为乐山市城市的重要组成部分，未来发展目标定位是： 乐山滨江生活样板区域 通江房地产开发以突出江景、生态、居住为主题，加大生态景观，智能化设施的建设，提高房地产业的生态和科技含量，高起点，高水平规划，力求形成自然与居住的完美融合。 通江将进一步更新城市化发展思路，加强基础设施的规划与建设，充分的发挥区位优势，积极推行旧城改造与新区开发相结合的方式，加速乐山城市化进程。 1.2 .2通江区房地产发展的优势： 通江正处于城市化进程大发展时期，紧邻市中心城区，区域交通条件优越，基础设施完善，居住优势显著。 通江区处于乐山市区的上风上水之地，拥有得天独厚的自然景观居住环境优越 处于城市发展轴上，承担双重任务，一方面更直接接受城市的辐射，乐山扩容，将给通江区的发展带来直接积极的带动作用，另一方面承担推动城乡一体化，形成了集聚效益。 通江区经济快速发展，无论从投资环境的改善，还是产业结构的调整，经济发展的质量也明显提高，各项基础设施日趋完善，具备了做大做强的条件。 各级政府对通江区推进城市化和城乡一体化发展给予了大力的支持，社会各界也同样寄予了关注和支持。 投资时机日趋成熟。从政府主管部门到金融机构，从各制度的确立，管理向服务的转变，市场的全面开放，都极大地促进了通江房地产市场的发展，房屋价差分布也更趋合理，房改房，经济适用房，商品房形成了房地产市场消费的梯次结构。市场体系逐步完善，为市场消费铺设了一个理想的平台、客观上也使投资有更多的选择余地并实现其投资价值。 1．2．3通江区域内房地产开发态势分析 1、通江板块凤凰路与白燕路之间区域 该区域位于通江片区的西北面，临近通江镇。该区域属于待开发在建设片区，市政配套较少，生活配套较差，离城市中心区域较远。导致了该区域房价不高，均价维持在2400元左右。 区域内在销售项目有乐府锦城、嘉州阳光、金江国际、和谐家园、盛世·雅园、华冠馨园等项目。其中前四位品质售价较高，为本区域代表性项目。区域内竹溪庭院、春华逸都、紫金·尚都、都市阳光均进入尾盘阶段。区域内项目嘉盛·优品属于新盘在接下来两月内可能开盘销售。乐府锦城、嘉州阳光、金江国际、在下半年将陆续有房源放量。预计在下半年该区域将有600套左右房源的放量 2、白燕路与滨江路北段区域 该区域位于通江片区的东北面，临近岷江，该区域属于乐山城市的上风上水区域。是政府大力打造的居住区域，市政配套、生活配套均在建设完善中，区域发展潜力巨大。该区域房价均价维持在2800元左右。 区域内在销售项目有莱佛士帝景、置地·新府、凌江峰阁、城市绿洲等项目，项目品质售价都高，区域内项目城市绿洲有大量房源可进行销售；置地·新府还有部分大户型房源；莱佛士帝景三期预计将在本月底开盘销售；凌江峰阁三期也将在下半年进行销售。区域内滨江逸景、大城小室、云锦阁等项目均进入尾盘阶段。上河府是该区域的新盘预计在年前将开盘销售。预计在下半年该区域将有1000套左右房源的放量 综述 本案所处的乐山市通江区，是近几年乐山房地产市场开发的热点区域。随着诸多项目的不断崛起，无论是从产品营建水平，项目规划乃至于整体营销水平都有着不断的提高，每一个个案都有着鲜明的物业特色，市场竞争已是日趋激烈。并且，现阶段的竞争从未来发展趋势来看，已不再单纯局限于相同产品类型间的简单价格性能比上。而是已经逐步渗透到产品的各个细部上。如地段位置、社区规模、规划设计、景观特色、产品形态、立面风格、建材选用，甚至是物业管理、生活配套、智能化等各个层面。全方位综合产品力间的竞争日趋激烈，是现今区域市场的明显特色。 乐山市通江片区房地产开发以进入一个高速发展的时期。随着老城区、滨江路土地供量的逐步减少，通江片区将成为乐山市下一轮房地产开发的热点区域。待开发和即将亮像的项目众多，区域内竞争必将更加激烈。为了确保项目在激烈的市场竞争立于不败之地，那就应立足于项目自身，打造高品质的社区；力争把项目打造为区域内代表性楼盘。对项目潜在客户进行细分、找寻客户相对集中的区域进行重点推广宣传。在营销包装上应有别于乐山现有项目的推广策略，在推