商业地产招商运营管理文章doc.docx

嘉宝商业总经理卢朝寿：嘉宝让业主肯定有回报作为西南地区最具实力的商业地产开发商——四川蓝光集团旗下全资子公司，成都嘉宝商业物业经营管理有限公司在运作项目上显得格外信心十足。这份信心来自何处？参加此次商业年会的卢朝寿总经理为我们解答了这一切。《地产界》：2008年11月，蓝光?金荷花国际时装城荣获了“中国服装批发市场十大最具竞争力品牌”，目前不少大型专业市场面临着人气不足、经营不善、租金回报低等问题，在蓝光?金荷花国际时装城运营过程中，贵公司是如何解决这些问题的？卢朝寿：先说说这个项目，这个项目有一个很好的市场预期。它是在成都一个传统的服装批发商圈中，叫做荷花池，这个商圈在成都很有影响力，在全国服装批发市场中也排行第七。荷花池是在80时代中期开始发展起来的，但是它的整体规划、硬件条件、经营档次到现在不能满足市场的需求。所以我们抓住了这个时间和机遇，开创了—个对原来的荷花池进行提档升级的一个颠覆性项目——蓝光?金荷花。金荷花在运作过程当中，起步就比较高，走的是品牌路线。我们在发展这个项目的第一步就是先规划，项目规划成中国西部地区功能最齐全、配置条件最好的服装批发市场，这是硬件方面；在软件方面，我们在运作过程中，主要是把握了招商的准入条件，严格按照区域的规划和楼层的规划来进行商家组合。进来的商家一定要有经济实力和品牌影响力，比如我们项目的负一层，引进的都是新光、晶晶这些在海内外都是比较有影响力的商家。这些主力店商家—进来就带动了—大片，产生了—个良性循环。《地产界》：最近在成部，由贵公司开发经营的空港总部基地成了当地很多人关注的焦点，请谈谈该项目的规划定位及招商运营情况。成都高端物业竞争越来越激烈，空港总部基地将如何脱颍而出？卢朝寿：空港总部基地是我们开发的一个规模很大的项目，这个项目我们称之为城市综合体，项目规划有三大块，第一块是花园式的商务楼，第二块是商业配套项目，包括商业步行街、购物中心等，第三块是五星级的高档会所，三块分三期开发。现在第一块的商务办公楼已经建起来，总共十三栋楼，招商工作也已启动，已经入住了部分大企业，估计到2009年3月左右，全部招商工作将完成。余下两期也在按计划进行建设和招商等工作。成都的写字间从总量上来讲，可能有过剩的趋势，为什么我们还要做，因为我们这个项目有几大优势。第一，环境优势，我们打造的是一个花园式的办公场所，这在一般中央商务区是没有的。第二，写字间是整栋的，也就是一个公司可以整租一栋，或者整体购买一栋，它是单立门户的。第三是项目区位优势明显。这个项目离成都双流机场仅2.5公里，交通非常方便。第四，这个项目整体建成养熟后，配套比较齐全。第五，项目的品质十分好。就这个方面来说，目前在成都还没有人能竞争过我们。第六，项目无论是租还是卖，都具有很强的价格优势。我们前三年定的年平均租金是40元／平方米，现在也是按照这个水平招商。卖的价格大概是6000～7000元每平方米。如果有公司和厂家想在成都这个地方建基地，要寻找一个比较优雅和高档的办公环境，我们这个项目应该是首选。《地产界》：蓝光嘉宝最近还在开发和运营哪些商业项目？卢朝寿：我们现在开发建设的项目商业比重比较大的还有碧漫汀，这个项目已经建成，很快就要进入招商环节了。另有一个项目在成都金堂县，这个项目是高档住宅加高尔夫球场，然后还有将近30万平方米的配套商业。除此外，我们在省内的二级城市宜宾、泸州已经谈定了两个商业项目，我们主要负责策划和经营管理等工作。《地产界》：蓝光嘉宝策划和运营管理了二十多个项目，在业界赢得了良好的口碑，请问你们是如何确保项目运作成功的？卢朝寿：主要原因就是我们在选址和规划以及在招面经营的每个环节中，一定是按照市场规律办事，也就是按照专业的眼光来考虑。比方说蓝光?金荷花，在选址、定位、规划以及招商的准入条件和后期的经营配合上，全程都把握得比较严谨。其次是善于发现机会，能够找准市场空白点。以玉林生活广场为例，当时我们建项目就发现这个地方缺少一个集中、集群，能够提供给年轻人或小资们消费和娱乐的场所，所以在业态上我们就引进了音乐房子酒吧、空瓶子酒吧以及兰桂坊酒吧等具有小资情调的商户。最后重要的一点是我们在后期运营管理中会不断地进行调整和提档升级。商家进驻一段时间后，经营好的可能长期入驻，经营不善的可能就要撤走。在这个过程中，我们会不断地进行商业策划、补位招商，通过变动保持项目整体品质的提升。《地产界》：在贵公司的相关资料里看到“嘉宝商业探索出了符合国内地产业发展规律并独具特色的嘉宝商业运营模式”这样一句话，请问嘉宝商业运营模式有什么特色？卢朝寿：嘉宝商业在运营特色上，归纳起来有这么两个显著点，第一就是开发经营一体化模式，也就是说从项目的开始到最后，我们都全程跟完，这中间包括市场研究、项目定位、商业规划及后期的销售价格体系、招商经营、管理运