中原2007年惠州汤泉高尔夫逸墅营销执行报告.pptVIP

现场包装 围墙 07年1月前完成 时间:07年1月前完成 要求:工地现场三面(北面、南面、东面)做2.5米高的围墙包装，西面施工期砌墙 本项目地 公爵小镇 通往汤泉俱乐部的路 空地 景亿山庄 高尔夫球场 324国道 北 路杆旗 现场包装 07年1月前完成，在通往凯泉渡假酒店VIP售卡处的路上 形象示意图 现场包装 售楼处建议选在小区会所，07年3月初正式装修。 销售大堂要休现尊贵、休闲感，表现高尔夫物业的特色。 现场包装 看楼通道 样板房楼下大堂至样板房的看楼通道要精心包装，设计体现轻松休闲、表现产品的特色。 户型 区间面积(㎡) 总套数 套数比 总面积(㎡) 面积比 二房 89.36-94.31 136 30% 12571.5 21% 三房 115.52-127.12 204 47% 24395.68 40% 空中复式 200.09-217.6 60 14% 12530.7 20% 顶层复式 307.34 6 1% 1844.04 3% 别墅 245.75-311.61 34 8% 9904.54 14% 户型配比 数量及户型选择： 按照户型设计特点及户型分布， 高尔夫景观的价值最大化，建议样板房选择1栋A座B3朝东三房、B4朝东两房户型，2栋B座空中复式户型，共计3套，别墅考虑到成本问题不做样板房，建议楼层选择在4层。 样板房装修 样板房装修 装修风格建议: 样板房装修以高尔夫景观为原则，体现渡假休闲感。 楼体条幅 小高层工程达到6层高，可在楼体做小高层开盘等主要节点的条幅信息，以拦截通往球场的会员及目标客户。 户外广告 广告形象 汤泉高尔夫俱乐部入口处、深惠高速收费站路口设广告牌，树立项目形象，传递销售节点信息 标示/导视牌 物料准备 工地现场，销售中心及通往凯泉酒度展场设导视系统 沙盘制作 沙盘建议制作比例1：150，把高尔夫球场列入到模型内。 物料准备 户型模型 物料准备 分户模型建议别墅户型、复式、两房及三房各一套 宣传物料 效果图 展板 楼书 折页 户型手册 手提袋 海报 3D宣传片 物料准备 销售文件 现场管理文件 销售套表 销售培训100问 购楼须知 认购合同 价格方案、价格表 物业管理 按揭银行 预售合同 预售许可证 施工许可证 土地规划许可证 “金銮会”卡 VIP认购书 VIP卡 物料准备 项目营销策略 销售策略及进度安排 销售阶段执行方案 价格策略 包装推广 汤泉高尔夫逸墅 价格策略 价格分析 本区域主要是度假型物业，所以价格不同于普通于住宅，该区域几个项目的产品及定位有差异，在价格上有所不同，具体如下： 项目 类型 单价 公爵小镇 独栋别墅 约1.5-2万元/㎡ 景亿山庄 双拼、独栋别墅 6700-8300元/㎡ 骏园春天 公寓、普通住宅 约3800-5100元/㎡ 棕榈岛、半岛１号、东方新城、公爵小镇、骏园春天与本项目做比较，选择依据： 1、相似区域的楼盘，位于非市中心，较偏僻。 2、相似资源的楼盘，具有高尔夫景观资源，自然环境相对较好，此类楼盘的产品均围绕景观。 3、相似产品的楼盘，具有高层住宅和别墅物业。 4、相似的目标客户，主要有在珠三角投资办厂的台湾、香港籍老板；本地、深圳或东莞等地私营老板；自住或投资客户。 市场比较法：针对小高层类 影响价格因素权重 本项目 棕榈岛 半岛一号 东方新城 骏园春天 均价 Px Pa=12000 Pb=3400 Pc=3300 Pd=3800 地理位置 14 11 14 13 12 14 交通状况 14 9 13 13 12 9 周边环境 10 9 10 9 9 9 周边配套 12 9 12 11 12 11 社区规模 10 7 10 10 10 10 社区配套 8 5 8 7 8 8 户型结构 10 8 10 9 8 9 园林规划 10 6 10 10 9 5 物业管理 6 5 6 6 6 6 品牌 6 5 6 6 5 5 合计 100 QX=74 QA=99 QB=94 QC=91 QD=86 相关楼盘价格Pi’ Pi’=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi为平均价格 PA’=(QX/Qa)×Pa = (74/99) ×12000=8970 PB’=(QX/Qb)×Pb = (74/94) ×3400 =2676 PC’=(QX/Qc)×Pc = (74/91) ×3300＝2683 PD’=(QX/Qd)×Pd = (74/86) ×3800 =3270 各相关楼盘权重取值为Wi’ WA=20% WB=25% WC=25% WD=30% PX=ΣPiWi=Pa’WA+Pb’WB+Pc’WC+Pd’WD =8970×20%