超市策划书doc.doc

“东日瑞景”超市项目策划方案 田克永制作 2010年 5月28日 前言 该项目编制的依据: 东日集团在网络发布的有关地产服务项目的资料； 进行市场调研获得的资料； 廊坊大型超市运营情况分析。 二、项目概况： 项目名称：东日瑞景超市（小区配套） 项目地址：位于廊坊市永兴路和北外环交汇处南侧。东与市重点规划工程“五星级温泉度假村”相邻，南依供电局文体活动中心和东日瑞景小区，西临华夏奥韵小区，北有华为配套生活区。相邻北外环和裕兴路。 项目规模及投资： 该项目建筑面积3000平方米，分为地上两层，每层1500平方米，营业保守面积为2800平方米。 项目总投资：320万元，由东日集团投资。 经营者：由东日集团派员经营 项目经营方式：采取自营占60%，40%生鲜租赁经营（寄 售返点） 经营项目环境分析： 项目所在城市区域为廊坊市北区，是廊坊三年大变样城市政治、经济、文化北移的中心地带，为提高廊坊市人民生活水平，政府重点扶持社区经济，繁荣商业市场。廊坊市第三产业发展迅速，每年都已较大力度支持全市经济快速增长。2009年第三产业增加值854.5亿元，比2008年增长29.4%，平均增速达27.1%，第三产业对GDP贡献率稳步增加。从行业结构看，批零贸易餐饮业、运输邮电电信业及金融保险业是推动我市第三产业发展的支柱产业。其中，批零贸易餐饮业作为第三产业发展的传统产业，2009年增加值总量达120亿元，高居第三产业榜首，已批零贸易为主的第三产业的持续发展既有利于推动居民生活水平提高，同时预示了有规模的社区超市在廊坊市的行业潜力。 项目符合廊坊市和广阳区发展商贸的总体思路和基本原则，符合市区政府关于“规划、规范和规则市场，取缔露天集贸市场”的基本思路，因此会得到各级政府的大力支持。 综上所述，廊坊市社会经济和运行事态良好，第三产业持续增长，项目已“服务社区，方便顾客”的经营方针与各级政府对于发展市场的思路相符，该项目将得到政府的肯定和大力扶持。这些因素为项目的运作提供了可靠经济及社会政策保障。 四、市场及竞争对手分析 1、市场分析 （1）社会购买力和消费倾向分析 廊坊市国民经济增长稳中加快，经济效益趋向好转，经济危机的影响逐渐消退，人民生活进一步改善。2009年全年实现社会消费品零售总额354.5亿元，比2008年增长39.8%，平均增速达18.1%，城镇居民人均可支配收入18333元，农民人均纯收入6834元，分别增长12.5%和11%。自2007年以来，廊坊市城乡居民吃穿消费全面增长，恩格尔系数下降。随着城乡人民生活水平的不断提高，消费观念发生了根本性的变化，消费呈现快速、健康、简便、多样、专业化的趋势。人们对消费品的需求，特别是对高档次、专业服务、优雅的购物环境的需求越来越高。如2009年中秋节，沃尔玛超市光海参一项销售额达28万元，高档消费品和高附加值产品促销得当会带来高收益。 市场容量和竞争对手分析 我市各类超市商品交易活跃，截至2010年5月份，全市2000平米以上超市16个，其中10000平米以上4个，社区超市8个，各类超市已经成为城乡居民生产和生活购物的主要场所和空间，超市的便利性，也培养了东日瑞景超市项目潜在客户群体。 东日瑞景超市基本定位为全国一流社区店的实行标准化统一管理和高水准的服务的快速消费品和耐用消费品的社区便利店。基于此，该项目构成市场竞争的有这样几个目标。 沃尔玛购物广场一站式营业面积17800平方米购物广场。所经营商品品类齐全，商品售后服务好，在廊坊市民中的口碑较好，竞争品项为耐用消费品，生鲜类等生活必需品无价格优势。 乐购购物广场-自营面积6800平方米购物广场。所采用会员制的垄断客户群，加之有免费购物班车，但没有被廊坊消费群体接受，加之设计有背于廊坊人的消费习惯，同样是生鲜等生活必需品的竞争。 京客隆连锁超市-总店9600平方米，连锁店1000-4000平米不等，8大街店在项目3公里商圈竞争范围之内，与东日瑞景竞争的是最终的消费者。 其他，广阳道附近社区便利店近10家，无规模，面积小，品项少，难以构成对“东日瑞景超市”的竞争对手。 鉴于此，“东日瑞景超市”在功能规划上与竞争对手进行错位设计，不进行迎头竞争，以低价不低质、灵活的价格变更机制、良好的服务赢得顾客，就会减低竞争风险，加大投资回报，获得行业竞争优势。 项目立地的条件分析 地理位置 “东日瑞景超市”处在廊坊市北部居住新区，该新区是廊坊市按照发展建设政治、经济、文化、交通新中心区域思路的要求，拓展社区配套设施建设，于2010年应运而生。 该位置具有良好的发展潜力，交通顺畅四通八达，有11路公交车终点站通往市区和毗邻的外环路，以及104国道，车程短，运力强，大宗收货不受交管部门限制，具有较强的辐射能力。从西临的颐和家园、华夏奥韵、城市经济试用房