创远景圆投资分析报告12.docVIP

PAGE 第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 24 页 第一章 说明 一、项目初步可行性研究的核心内容 基于项目市场调研和定位分析等前期工作，在对项目进行初步市场可行性研究后，本方案侧重于对项目进行可行性研究阶段的投资估算和财务分析。按业界规范的操作流程，本方案具体内容如下： 1.长沙市区域房地产市场发展情况； 2.项目投资估算； 3.基于长沙当前的房地产市场状况（尤其经济实用房）和近期竞争市场项目的情况分析，对本项目进行财务经济可行性分析评价。 二、本报告编制的依据 1.现场考察结果（包括地块现状、可规划用地等）； 2.《长沙市建设工程费用》； 3.《长沙市房地产税费指南》； 4．《长沙市工程造价确定与控制》； 5．发展商提供的相关数据和要求。 三、本报告的编制说明 本报告的编制，依据了中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策，以及其它的经济法规和具体规定。同时本报告的基础资料和数据来源于国家、长沙市相关政府职能机构颁布的文件和发展商提供的资料，以及我们经过调查研究所得的资料、信息。 本报告的经济分析和测算，采用国际上通用的模式和规范，结合国内有关项目财务管理方面的具体规定和长沙市的市场情况，进行财务和经济效益分析测算，旨在通过投资环境研究和财务经济分析，为发展商投资决策提供参考依据。 本报告为项目前期初步投资可行性分析方案。 第二章 项目概况 一、项目名称： 二、项目承办单位基本情况 项目承办单位：（名称尚未确定） 经营范围： 资质等级： 注册资金： 注册地点： 法人代表： 三、项目建设场地 四、项目背景 五、规划条件 （一）规划用地，详见规划用地平衡表（表1）。 规划用地平衡表（表1） 项目 面积（平方米） 规划总用地 规划建筑 (住宅、公建) 用地 城市道路面积 公共绿地用地 — （二）项目经济技术指标 技术经济指标表（表2） 项目 规模 总建筑面积 204117平方米 住宅 经济实用房 105115平方米 商品房 81647平方米 会所 2321平方米 学校（小学、幼儿园、托儿所） 5732平方米 商业及其它 9302平方米 车位数 748个 建筑密度 24% 规划总户数 1598户 总居住人口数 5593人 平均户建筑面积 118.14平方米 容积率 1.3 绿化率 42% 六、公共配套条件 详见“长沙项目市调与定位报告”。 七、建筑规模 详见“经济技术指标表” （表2）。 八、建设标准 针对项目特点充分挖掘地块自身优势，将其建成具大型住宅小区。项目拥有舒适安全的居家、养生环境，是本市及周边地区具良好性价比的项目。 在设计方案和工程造价上均按中档住宅及其它公共建筑标准计算，框架结构或框剪结构，户型以二房二厅、三房二厅为主，以一房一厅、四房二厅配以少量复式为补充。户型面积60平方米～170平方米不等,中小户型，平层和错层、复式相结合。 装修：在商品房销售期间提供样板房区，以毛坯房为主。 设备配置：预留洗衣机位置及上下水管；每户电表、水表、煤气、电话、全频道天线、宽带网插座到户。 第三章 经济分析 项目经济分析即市场可行性分析已在“项目市调报告、市场定位报告”等方案中进行了科学而周密地阐述，在此作为项目可行性分析的重要组成部分，我们仅作纲要提示，详情请参考“长沙项目市调报告、市场定位报告”。 一、市场调研方式 二、市场形势分析 （一）宏观区域市场分析 （二）竞争市场（可比性住宅市场）供求分析 （三）项目简介及比较分析 1.项目地块SWOT分析 2.市场定位分析（功能定位、目标市场定位） 3.比较分析（项目价值挖掘、同类楼盘价格比较、项目价格定位） 三、不确定性因素分析 该项目是发展商经营开发的集经济实用房与商品房一起的项目，投资虽较大，但由于是价格较低的经济实用房为主导，开发销售速度快，风险也相对较小，收益相对较少。以下是定性地分析项目的投资风险。 经济风险 长沙目前大型工业企业普遍不景气，影响了部分职工与市民置业投资的热情，但近两年以及未来的几年内，随着城市的规划与建设，基础设施将得到较大的改善，从而带动长沙经济的发展。 （二）市场风险 由于长沙市政规划与建设的力度较大，同时期同地段的竞争物业将会不断浮出水面，同类物业的竞争将不断加剧，竞争力不但体现在位置、价格上，还将体现在开发周期和物业质素上。本项目无论在这些方面，还是总体规划、建筑风格等方面均适度超前，具有较强的抗市场风险能力。 （三）政策风险 可能由于政策的变化如国家调整投资控制政策，金融政策和房地产政策，造成项目的停建、缓建或压缩规模都会直接影响到投资收益，而长沙市政府已提出的安居工程工作目标，一定程度上减小了此种风险。 （四）自然风险 由于跨年度建设，冬季和夏季可能受自然灾害的影响，