2012年长沙愿景梅溪在湖地块市场调研及产品初步定位报告.pptVIP

梅溪湖国际新城位于长沙大河西先导区核心梅溪湖，东起二环，西接三环，北起龙王港，南至岳麓山支脉桃花岭国家4A级风景区，环抱3000亩梅溪湖，集山、水、洲、城于一体，稀缺价值不可复制。项目总占地约11452亩，总建面约945万平米，其中住宅面积约710万平米，商业商务面积约240万平米，涵括高档住宅、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态。根据政府创建梅溪湖国际新城“长沙未来城市中心”及“国际服务区、科技创新城”的要求，梅溪湖国际新城将被建设为：中国国家级绿色低碳示范新城，华中地区两型社会的新城典范，湖南省和长株潭最具国际化水平、科技创新、以人为本、生态宜居、可持续发展的活力新城。 * 总结 政策层面：从2010年4月“国八条”开始，市场开始进入调控期，到现在已经历两年时间，调控取得了实际性效果，商品房成交量出现大幅下降；从短期来看，2012年调控仍然会继续，但由于CPI持续走低以及本年度经济各指标的下滑未来政策将持续“明紧松暗”。 市政规划：岳麓区是长沙规划的热点板块，也是近年来发展最快的区域，滨江新城、梅溪湖、洋湖垸三大热点板块或强势带动整个区域的发展。本地块所在的梅溪湖区域，居住环境好，交通通达度高，具有较大的发展潜力。 土地成交：2011年，“流拍”、“底价成交”成交土地市场的常用词汇，由于商品房市场成交量下滑，直接影响到开发商拿地的实力和信心，万科、保利、恒大等一线开发商在11年均出现0拿地的现象。但从长期来看，开发商仍看好长沙市场，诸多品牌开发商在12年都拿出了拿地计划。 住宅市场：目前市场供求关系正逐步朝着合理方向发展，河西市场长远看好，岳麓区2012年的开工量2+1户型供应量偏大。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 从土地属性角度分析（城市规划、区域特征、周边配套等问题），论证土地所定位与适应的产品线。 通过市场竞争环境的分析，论证产品定位的 发展方向 从客户角度，竞品角度分析梅溪湖区域客户需求户型，对户型配比做初步判断。 从宏观的政策、规划、土地、住宅市场，整体市场预判投资环境。 土地特征分析 市场竞争分析 客户定位、产品建议 报告体系 2 3 4 宏观环境 1 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1、项目基本情况 ◆地理位置：地块位于梅溪湖片区辐射范围，位于枫林三路南侧，西临尚未修建完成的麓虹路，东临连接枫林三路和梅溪湖核心区的规划路，南边紧邻梅溪湖核心区（有水系区隔，但有桥梁联系）。 ◆视线：地块四周目前仅西北侧有多层安置房，整体视线较好；但南侧、东侧、西侧未来较高密度高层建筑的出现可以预期，届时将影响项目视线。 地块分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. ◆景观：南侧即将完工的梅溪湖核心区外围（西/北侧）水系和绿化外，并无其他优势景观。 ◆采光：项目东侧临较宽的万家丽路，北侧与长沙交通运输局有绿化地区隔，南侧为培蕾小学的低层建筑及操场，东侧为驾校及破旧厂房。整体除东侧新规划项目的不可预计外，并无影响项目采光的外部条件。 ◆交通：枫林路，麓谷大道延长线和麓虹路的修建，以及规划中梅溪湖完善的交通网，项目优越的交通可以预期。 ◆配套设施：项目所处区位目前无成熟配套支撑（周边仅为小部分安置房小区），枫林路的不断成熟将为项目提供较好的生活、商业配套；而梅溪湖的建设将极大加强项目商业、娱乐、休闲和景观等配套的预期。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2、地块周边情况 （1） 自然景观 项目南侧梅溪湖核心区外围水系和绿化带将是项目唯一的景观资源，而岳麓山和梅溪湖湖面为项目即将被遮挡的准景观资源。 （2） 地块及周边 地块北