2012年济南鲁商项目在市场定位报告.ppt

百万方城市新中心;第一部分 项目目标与问题; Part 1 项目目标与问题;鲁商品牌;项目四至;项目规模;本体属性界定; Part 1 项目目标与问题;济南市重点空间布局建设规划;历城区政务中心;区域配套;道路体系发达，但公众交通严重滞后，通勤成本高，对没有私家车用户抗性较大;以商贸、金融和综合产业配套为支撑，以行政、文化、体育为核心的东部城区中心; Part 1 项目目标与问题;项目目标;核心问题界定;现实情景R1;期望结果R2;;第一部分 项目目标与问题; Part 1 整体市场分析;限购 42个城市出台限购令;政策对济南影响; Part 1 整体市场分析;对外形成区域中心;;奥体中心;总结; Part 1 整体市场分析;固定资产与房地产投资;土地市场供求平稳，以住宅、商业用地为主，且正在走向立体发展时代;济南施工、竣工量对比分析（2003-2010，单位：万㎡）;;总结; Part 2 住宅市场分析;品牌开发商陆续进入济南市场，整体开发水平全面提升，市场即将进入品质竞争时代;目前济南房地产市场大盘林立格局已形成，总体量超过100万㎡的住宅项目供应量巨大； 大盘项目竞争转化为区域客户的竞争，即区域间的竞争； 伴随绿地、绿城、华润等一线品牌开发商进驻，未来济南市将增加多个百万平米以上大盘。;2006－2007年;总结; Part 2 住宅市场分析;;;;客群分析;总结; Part 2 住宅市场分析;住宅板块划分来看，本项目属于邢村立交板块核心位置，奥体板块是本区域高端市场的主要竞争力量，而会展版块则是本区域中低端市场的主要竞争力量;燕山板块;燕山板块;燕山板块;约100万，低密度产品;; Part 2 住宅市场分析;名仕豪庭;遵循“人与环境和谐共存”的设计准则，充分利用用地从西向东、有往南11.5的自然坡势，打造 “双龙戏珠，天人合一”的情致哲学。;名称;客群分析;名士豪庭产品体系：东部大型高品质高层社区 景观园林：欧式园林风情，贝尔高林设计，注重地面铺装，步道、栈桥、潺溪等小品的细节处理，喷泉广场核心景观打造，提升项目形象 户型产品：热销产品为135平米三室和90平米两室，户型配比十分精准，户型设计满足客户首次改善或者初级改善升级型客户的需要；户型面积较为适中，户型方正，南北通透，一梯两户产品尤其受市场追捧 产品分级：均好性社区，产品分级不明显 客户层面：以30-40岁左右企业中高层职员为主，有良好的经济基础，对房屋的居住品质、服务水平要求较高，通常以初次或再次改善型客户为主，客户对于产品本身关注较多，家庭年收入集中在30-100万之间; 中海·奥龙观邸，总建筑面积约46万平米，社区容积率仅为1.63，绿化率达40%。建筑形态分为城市别墅与高层豪宅，社区依山麓走势南高北低，城市别墅位于社区南部，别墅有联排和双拼两种产品类型，面积段为255—545㎡， 该项目自2010年销售至今，别墅先行，树立高端物业的形象，确立区域标杆项目的地位，后续高层的大户型也走精装修高端产品理念，实现品牌营销。;成交客户的职业构成中“企业高管”占据绝对主力，说明客户相对经济情况良好，多为改善性购房。 30~50岁的客户是奥龙观邸项目的主力客群，表明二次或多次置业是主要购买目的。;名称;; Part 3 商业市场分析;2011年3月，住宅销售面积达到3.2万平的峰值，11月商业成交面积0.3万平，同比下降62.5%。 济南商业整体供应量比较平稳，新增供应量较少，主要以消化市场存量为主。;综合性、高档次商业进驻济南，提升了济南商业成熟度，济南商业市场迎来繁荣成熟关键时期;济南市传统商业核心就在泉城路-泉城路商圈这一商圈云集了济南市众多商家名店，形成了一个在济南市具有领导地位的核心商圈，是市级商业中心； 济南市还有两个市级商业副中心经四路商圈、洪楼商圈； 除了上述三个主要的商圈外，济南市还有英雄山商圈、北园商圈等多个区域性中小型特色商圈。 ;;泉城路商圈中主要为百货和超市业态，一站式购物目前包括恒隆广场、万达广场，未来供应有世贸解放桥项目;;济南市第二大商圈，众多百货及品牌及专卖店都在此区域扎根，但整体档次中低，未来仍有较大的提升空间;;英雄山商圈;北园大街商圈;城市商业发展方向;从城市商业格局看：城市商业发展不均衡，济南商业发展格局呈现泉城路商圈集中过度式开发，核心商圈商业饱和，其他次级商圈发展缓慢的状态，未来城市商业向东部区域发展； 从城市商业消费格局看：城市高、中、低档商业布局定位，泉城路商圈为中高端集中性商业，洪楼商圈为中端潮流商业，经四路商圈