博弈盈利增长和政策调控预期（申银万国）.pdf

业 产 及 业 、 、 房地产开发 2009 年 12 月 25 日 博弈盈利增长和政策调控预期 究 研 业 行 ——房地产政策展望及影响分析 / 评 点 业 行 投资要点： 结论和投资建议：（1）我们认为，政策的目标导向在于控制房价上涨速度， 相关研究 并维持行业平稳格局。但行业供需状况的结构性差异，以及房地产本身的投资 《从成交量和估值修复中寻找投资标的》 品属性，决定这对政策的要求很高，很难实现“量稳价稳”。未来行业的演化 2009 年 2 月 9 日 方向只可能是两个：一、政策更倾向于预期管理，局部泡沫继续演绎；二、出 《成交量回升幅度超预期，趋势有望延 续》2009 年 3 月2 日 台政策打击需求，行业“量跌、价平”。（2）在相对悲观的情况下，房价下 《上调09 年房地产投资增速至 4.8% 》 跌的概率亦较小，企业的 RNAV 代表了企业价值的中枢和安全边际。从目前的 2009 年 3 月 17 日 估值情况来看，大部分上市公司的 RNAV 溢价倍数都已经恢复到 1 倍附近。（3） 《股价已部分隐含成交量回升预期，板块 短期跑赢大盘动力减弱》 2010 年，我们认为，地产板块的博弈格局将变得更为复杂。盈利的高增长将对 2009 年 4 月 9 日 冲政策所带来的负面预期。股价的上行空间将受制于企业盈利的限制，而下行 《行业受益于资本金比例下调，继续上调 则取决于市场对政府大力打压房地产带来行业下行趋势的隐忧。站在目前的时 09 年房地产投资增速至 9.8%》 2009 年 4 月 30 日 点上，我们倾向于认为，政策一刀切的概率较小，房价下跌概率较小，行业基 《从以量补价到毛利修复，行业近两年利 本面并未发生实质性改变，未来企业盈利增长的确定性较高，股价也已隐含了 润正增长可期》 2009 年 5 月4 日 一定的政策负面预期，因此，我们维持行业“看好”评级，股价表现的催化剂 《成交量高位运行，价格上涨预期逐步显 来自于政策所带来的负面预期的消除以及上市公司未来销售业绩的超预期；股 现》2009 年 5 月 5 日 票投资上，推荐保利、华侨城、福星股份和冠城大通。 《政府投资减少导致单月房地产投资增 速下降，维持全年 9.8%的预测-房地产数 据点评》2009 年 5 月 13 日 关键假设点：经济平稳向上，信贷相对宽松。 《下调资本金幅度超预期，政策意图明 显，行业影响正面》2009 年 6 月 1 日 《短期供需矛盾突出，价格上涨已成必然 有别人大众的认识：现阶段政府一刀切的概率较小；行业很难再回到 08 年的 -房地产行业投资策略报告》 2009 年 6 月 2 日 格局。 《量稳价升，再次上调09 销量价格预测- 房地产行业 6 月月报》 2009 年 6 月 3 日 股价表现的催化剂：成交量保持稳定向上。