国元(香港) 公司研究 沿海家园.pdf

国元(香港)—公司研究 沿海家园(1124.HK) 2010-11-30 52亿元销售未接转，上半年亏损 未评级 投资要点： 股本数据 股价 0.475 收入同比下跌 73%：沿海家园 2010 上半年收入 5.4 亿元(单位：港 股本(亿股) 27 币，下同)，较去年同期 19.77 亿下降了 73%，下跌较快是因为在 2010 市值(亿港元) 13.12 年的上半年公司在物业销售额由同期的 19 亿下降到 5.4 亿；下跌超过 52 周高/低（HK$ ） 0.8/0.365 70%，而物业租赁的收入也有所下降，由上年同期的 616 万下降到 436 每股净值(港元) 1.21 万。2010 年上半年期内亏损达到 1.02 亿，而上年同期为盈利 1.75 亿 所属行业： 房地产 元。本期的毛利率约为 17%，比上年同期下降了4%。 主要股东 销售面积减少 72%：公司的主要收入来源为物业销售收入和物业租 深圳控股 22.62% 赁。2010 上半年，公司物业预售面积为 435600 平方米，主要是公司 Coastal International 36.58 发展中的北京赛洛城第四期，北京丽水佳园第三期，大连沿海国际中心 Holdings Ltd 第一期等。其中预售收入为 66.45 亿元。其中有 52.16 亿元来自预期下 半年竣工及交付的发展项目。而公司交付的总建筑面积则为 75300,平 方米，跟上年同期的 264800 平方米比较下降 72% ，合同销售额为 24.42 亿元。 52 周行情图 酒店开业使其他收入有所提高：截止本年 11 月底，公司的其他收入 由上年同期的 590 万元上升到 6010 万元，上升了 9.1 倍。其中得益于 2009 年末苏州沿海国际中心的万豪酒店开业，其业务收入达到 2520 万元，联营公司的项目管理费收入也带来了 870 万元。美元与人民币 的汇兌收益到达 2100 万元。其中酒店的开业为以后公司的商业地产做 出了良好的示范作用，公司以后有可能对此业务在其他地方复制开发。 负债上升：截止 2010 年 11 月底，公司的现金为 32.83 亿元，借款总 额为 61.59 亿元，公司的净借款的额为 28.76 亿元，公司为净负债公 司，而净负债与权益总额比率由上年同期的 78%上升到 85% ，公司的 资料来源: Bloomberg 负债有所上升。 相关报告 估值偏高：按照市盈率预测，公司股价对应 2010 年的 PE 为 4.6 倍， 市场对其估值过高，而且公司在 2010 年上半年出现严重亏损。但公司 大部分预售都将在下半年竣工及交付，公司的情况将有相对的改变。