连云港南极北路项目市场调研报告.doc

爱 地 时 代 地 产 顾 问  1. 调查综述 1.1. 调查目的 1.2. 调查原则 1.3. 调查方式 1.4. 调查范围 1.5. 调查时间 1.6. 调查结论 2. 城市与片区概况 2.1. 城市概况 2.2. 行政划分 2.3. 城市规划 2.4. 片区规划 3. 投资环境分析 3.1. 国民经济 3.2. 产业政策 4. 宏观房地产市场调研 4.1. 房地产投资状况 4.2. 土地供应状况 4.3. 商品房施工面积 4.4. 商品房竣工面积 4.5. 商品房销售面积 4.6. 房地产三级市场交易状况 5. 连云港房地产市场分析 5.1. 房地产市场发展现状 5.2. 房地产物业区域分布 5.3. 房地产市场竞争格局分析 5.4. 房地产物业发展前景分析 5.5. 综合分析结论 6. 连云港房地产市场产品分析 6.1. 阶段划分 6.2. 项目规模 6.3. 价格分析 6.4. 建筑风格分析 6.5. 户型面积分析 6.6. 户型设计与功能分析 6.7. 景观环境分析 6.8. 客户分析 6.9. 物业管理分析 6.10. 智能化分析 6.11. 营销水平分析 7．开放式访谈定量/定性分析 7．1．调查综述 7．2．访谈内容定量/定性分析 7．3．访谈内容综合分析结论 8．附件 8．1．附件一：连云港房地产市场楼盘资料一览表 8．2．附件二：开放式访谈内容整理 1．调研综述 1调查目的 对连云港房地产市场进行针对性的调查研究分析，全面了解连云港市房地产发展现状及特征，分析其供需平衡关系，描述目标客户群特征及需求；最终形成分析成果，旨在为本项目的定位论证、价值论证、概念设计、营销推广提供决策参考依据。 1．2调查原则 客观、全面、深入、有效。 1．3调查方式 文献调查、实地考察、入户问卷调查、消费者深度访谈、业内人士深度访谈。 4调查范围 连云港市新浦老城区与东区地块内规模较大、影响力较广的已售商品住宅以及目前在售、在建、待建商品住宅。 涵括内容：城市发展、市场特征、行业政策、客户需求、竞争物业等。 1.5调查时间 竞争楼盘调查：2005年2月24日－28日 问卷调查及深度访谈：2005年3月1日－3月4日 1.6调查结论 宏观市场 ： 连云港市近年来认真落实国家宏观调控政策，推动经济快速健康发展。中心城市综合实力全国百强排名从2001年83位提升到72位。 政府加大住房体制改革力度，商品住宅的市场需求量和供应量都有大幅提升。 目前，连云港市房地产发展的区域方向是老城区――新浦区，其中新浦区东区为该区域内的房地产重点发展地区。 行业法规： 房地产开发商在销售商品房之前未经价格主管部门核批销售价格的，一律不得销售，更不得以任何名义预收房款；经济适用房和普通住宅实行销售价格“一价清”制度，价外不得再收取任何费用。从2月1日起，《连云港市商品房价格行为规则》正式出台，以进一步规范市房地产市场价格秩序。房地产价格浮动有上限市商品房包括经济适用房、普通住宅商品房、高档住宅商品房，对不同类型的商品房价格实行相应的价格管理。经济适用房和普通住宅商品房实行政府指导价，房地产开发经营单位在价格主管部门核定的基准价与浮动幅度内确定销售价格，经济适用房浮动幅度按基准价上浮不超过3％。普通住宅商品房浮动幅度按基准价上浮不超过5％(高层住宅楼不超过8％)，下浮幅度不限。高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价，由房地产开发经营单位自主定价，其销售价格在售房前报价格主管部门备案。适用房普通房一价清经济适用住房和普通住宅房实行销售价格“一价清”制度，即将所需缴纳或代办的各种费用全部纳入商品房销售价格，价外不再收取任何费用。房地产开发商在销售商品房之前必须向价格主管部门报批销售价格，凡未经价格主管部门核批销售价格的，一律不得销售，更不得以任何名义预收房款。商品房的利润在新规则中也作了具体规定；其中经济适用房的利润最高不超过3％，普通住宅商品房的利润最高不超过8％，高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率，由房地产开发经营单位根据市场供求及有关规定自主确定。商品房销售必须明码标价商品房销售必须实行明码标价和公告制度，房地产开发经营单位必须在其售房场所醒目位置张贴价格主管部门监制的标价签。普通住宅商品房经营单位在和购房者结算房款时，必须开列“普通住宅商品房销售结算清单”，并一式两份，内容包括房价款，代收代缴费用，住宅共同部位、共同设施设备维修资金，代办费用等。 交易综合服务费 税 房地产 （1） 0.9%（转让方承担0.3%，受让方承担0.6%）（2） 赠与由承受方承担0