综合体：无锡翠湖国际HOPSCA国际社区.ppt

乐、景观轴线。为社区内的住宅的景观提供的广阔的视野。这也是今后社区内主要的户外活动区域。 大型的户外聚集地 建议示意图一： 半开放的公共空间 建议示意图二： 会所和商业街的入口 大型中厅景观带 标志性的社区形象 95 96 商业内外街 沿入口广场设置商业内街，建筑区内设置商业景观广场，提供内景。 建议示意图一： 采用内街旗楼的模 道路中间的绿岛 建议示意图二： 采用单层的设计 原则，局部两层。 特色景观与小型 广场的结合。 景观风景带 在设计区域内景观轴线时，考虑和运动休闲设施相互结合，真正做到，“生活式景观”，在生活的过程中，成为景观的参与者，而不 是仅仅停留在旁观者的境地。 （八） 会所设计建议 1、会所经营的现状 随着房地产项目开发的成熟，会所成为社区必不可少的配套之一，已经从前期塑造楼盘形象、提升物业品质，借以达到价格攀升 的目的；到现在的经营困难，为了维护楼盘的形象却又不得不做的市场现状，关于会所经营已经成为整个市场具有广泛意义的难题。 即使是人口密度高度密集的香港地区，会所经营亏损的比例也在 20%左右，而在北京该比例高达 60%，在深圳和广州，更是达到 了 84%和 90%。因运做状况不良，形成的管理不善而造成会所形同虚设、业主权利遭受损害的例子比比皆是。 目前一个面积在 3000 平方米左右大致能够包括游泳池、餐饮、健身、桑拿以及棋牌等活动的会所，前期的建设费用需要投入 1500 万元左右。这样的会所大约一个月的人员工资费用需要 20 万元，再加上相关的设备折旧和维护费用，大概一年需要费用 300 多万元， 97 也就是等于一天需要 1 万元的支出。有关人士透露，如果会所经营成功，那么一天收回这些支出并不是太大的问题，但实际上，这种 长期经营对于部分开发商而言比较困难。 2、会所经营的分析： 会所的英文名字叫 CLUB，也就是俱乐部，是康体、休闲、联谊的地方。 2.1 会所提供的服务内容 目前会所提供服务主要包括： 康体娱乐场所：健身中心、游泳池、棋牌室、台球室、乒乓球室、壁球场； 文化活动场所：图书室、阅览室、影院等； 2.2 会所的分类 目前会所经营主要分三种类型：只对小区业主开放的封闭式会所、针对业主及其贵宾的半开放式会所、面向全社会的开放式会所。 封闭式会所。中高档价位的小区会所大多实行封闭式管理，这样既保证了小区的环境安宁、住户的人身安全、私密性，又提升了物 业的品质。此类纯粹的会员制会所，适用于中高档以上的公寓和别墅。 98 半封闭式会所。半封闭式会所在对住户开放的同时，也是社会性商业配套的一部分。半开放式会所的位置一般占据小区的中心区域 及住宅裙房或地下室，对安保措施的要求较高，比如电梯直达会所，小区住户须持 IC 卡出入，由此确保外来人员不至于从会所进入小 区。而且内外收费标准不同，对小区住户实行优惠的会员制。这种会所会带来许多外来人员前来消费，甚至可能成为这一地区的公共 娱乐健身场所。 开放式会所。完全是社会商业性设施，一般是发展商将本来要做会所的房子出租，面向超市、银行、建材店等招商，对小区内外一 律是经营性质，这种情况大多出现在一些在中低价位项目中，物业费较低。 2.3 会所服务项目的层次 针对不同的项目(往往意味着不同的群体和不同的需求)，将会所的服务项目分为 3 个层次： 保健项目，该类项目对于业主而言，必不可少，如果缺乏，必然引起不满； 激励项目，该类项目对于业主而言，不一定是完全必须的，但如果有该项目将提高业主的兴趣度和满意度，而没有对于业主也不 会形成太大影响； 绩效项目，该类项目对于业主而言，不一定是完全必须的，但如果有该项目将大大提高业主的兴趣度和满意度； 在明确周边配套的基础上，经过自身的成本测算的基础上。对于没有会所经营经验的开发商和物业管理公司而言，“专业经营”是 99 最好的选择，将专业的服务引进小区，同时由于场地、房租的低廉，也不会给业主造成太大的经济压力。由专业公司代替物业公司来 经营管理小区会所，既能够更好地满足业主的需求，也是小区会所走出目前经营困境的出路之一。 把细节交给专业机构来做，这样的经营模式在国际上很流行。小区会所经营一度是众多物业公司的“鸡肋”：成本太高、效益有限， 会所经营常常需要物业公司出资贴补。但是撤了会所，小区的身价往往会跟着大跌，会所是个不能缺少的角色。让社会上的专业机构 分包，走分工细化、经营角色多元的道路将是会所的发展出路。 3、会所的发展趋势： 会所未来的发展趋势大体可以归纳为以下三点： 是独立化连锁经营。有