税法教材（付志宇）第九章 财产税税法.pptVIP

【案例】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为10000×（10%+20%）=3000（万元）。 6.旧房及建筑物的评估价格 税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 【解析4点】（1）“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置价格乘以成新折度扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。评估价格=房地产重置价格×成新度折扣率 房地产重新购置价格：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。（70年代办公楼200万盖的，2009年6成新，2009年建设同样的需要3000万，所以2009年转让时的评估价格=3000×60%） 注意，评估仅仅针对房产，不评估土地。单纯的土地转让，计算土地增值税时，一般不需要评估价格。 （2）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 （3）对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证且未计入相关土地或房产成本的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 （4）对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。 【例题·单选题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时缴纳契税9万元，转让时缴纳营业税、城建税、教育费附加合计5.5万元，缴纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（ ）万元。 A.314.7 B.359.7 C.374.7 D.376.5 300×（1+5%×4）+9+5.5+0.2=374.7 【总结强调】从不同转让标的看扣除项目的差异 【例题·多选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（ ）。（2009年原制度） A.旧房产的评估价格 B.支付评估机构的费用 C.建造旧房产的重置成本 D.转让环节缴纳的各种税费 【例题·多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让旧房产计算其土地增值税增值额均能扣除的项目有（ ）。 A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本 C.与转让房地产有关的税金 D.旧房及建筑物的评估价格 【答案】AC 【归纳】从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异 企业情况 行为 可扣除项目 房地产开发企业 转让新建房 1.取得土地使用权支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金：①营业税；②城建税和教育费附加 5.财政部规定的其他扣除项目（加计扣除） 从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% 非房地产开发企业 转让新建房 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金：①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加 各类企业 转让存量房 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房屋及建筑物的评估价格 ①评估价格=重置成本价×成新度折扣率 ②不能取得评估价格的，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计５％计算扣除 ３.转让环节缴纳的税金：①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加；④购房时缴纳的契税（按发票每年加计５％的纳税人适用） 各类企业 单纯转让未经开发的土地 １.取得土地使用权所支付的金额 ２.转让环节缴纳的税金 四、应纳税额的计算 （一）增值额的确定 （二）应纳税额的计算方法 （一）增值额的确定 增值额通过收入减除扣除项目求得。 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价