2009年1月南京别墅市场分析报告【精品资料】.docVIP

南京别墅市场分析报告 2009年1月 目录/Contents 第一部分 房产调整下的环境及市场分析 1 一、国家相关资讯 4 1.房地产：存活周转率比利润率重要 5 2.建设部：6000亿闲置公积金将用于经适房建设 - - 3.市场瞭望：上海房价今年或有10%下跌空间 - - 4..聚焦南京市两会 - - 二、房产市场的发展趋势 - 1. 2009楼市四大猜想 - 2.南京市公积金大松绑，商品房首付仅需两成 3．万科2008年度报告折射楼市 4．南京1月份楼市保持回暖态势 三、土地市场分析 1．南京市2009年土地市场第一拍 2．2008年全国土地出让收入同比骤将约20% 第二部分 南京别墅市场总体 一、2009年1月南京在售别墅整体表现 二、2009年1南京在售别墅盘部分新增供应量 第三部分 别墅项目本月表现 1.钟山美庐 2.山河水 3.依云溪谷 4. 凤凰小镇 - 4-1销售情况 - 5.玛斯兰德 6.钟山国际高尔夫 7.绿城玫瑰园 8．森湖溪谷 9.世纪天城 10. 恒大·金碧天下 - 11. 加州城 第一部分 房产调整下的环境及市场分析 2008年中国的各地房价受宏观大势影响开始回落，进入2009年，在业内人士看来，中国房价或将延续去年的“降价潮”，最起码不会出现前几年那样大幅上涨。去年下半年开发商说的最多的一个词就是“过冬”了。面临存量房滞销、资金链紧张的严重压力，部分开发商去年年末终于打开降价促销的“大门”。新的一年，开发商会否将“打折进行到底”呢？未来房价走势将是怎样呢？这里从四方面进行分析，表明房价下降已经成为房地产市场主体的共同预期。一方面，当前房地产市场价格和老百姓消费能力相距甚远，我国的房价收入比和租售比两大指标都远远超过国际上的正常范围；另一方面，在金融危机的打压下，我国的经济还在往下滑，如果不让房价降下来，经济就很难走出低谷。房地产的投资回报率远高于制造业等其他产业，而经济回暖的依据就是投资制造业的平均回报率高于或等于投资房地产的回报率，只有过了这个关键点，才能说经济稳定回升，向着健康的方向发展。房地产 存货周转率比利润率重要 2009年01月09日10:07 上海证券报 　 　房价下跌，拿地成本高，房地产企业的利润空间正在被压缩。加上存货周转放缓，资金压力又随之而来。从我国香港、美国、日本地产泡沫破灭后的复苏过程来看，中国内地房地产市场的复苏也不可能很快。谁也说不清房地产会在何时复苏，而2009年可能是一个静待复苏的年份，企业或许面临了更大的困难。预测2009年的业绩，很大程度上可以从年报的预收款中管窥，如果是以楼花销售为主的话。2007、2008年地产上市公司的业绩这么好，很大程度上是因为2005、2006年市场的火爆，积累了很多预收账款。”一地产上市公司证券事务代表表示。相关统计显示，截至2008年前三季度，共有47家地产上市公司的预收账款超过了2007年。其中，招商地产2007年度的预收账款约为1.8亿元，2008年前三季达到了23.4亿元；华侨城A、金融街、中粮地产在预收账款上也取得了佳绩，2008年前三季与2007年年度的比率分别为4.8、2.2、1.9。只是这一数据不可一概而论。而事实上，在地产熊市中，存货周转率比利润率更重要。以金地集团为例，由于销售价格下调，公司2008年毛利率可能略有下降，但是由于主要结算项目土地成本并不高，因此仍能达到40%以上。但是，在2009年，由于高价地项目逐渐进入结算，毛利率可能会继续下降。数据统计显示，2008年前三季度，几乎所有的上市地产公司的存货周转率都出现了较大幅度的下降。万科今年前三季度的存货周转率不及去年全年的一半，招商地产仅为去年的三成左右。金地集团2007年9月以来就没有了新增的土地储备，未来公司则将根据资金状况择机拿地。观察未来房地产市场的趋势，开发商、政府、购房者的三角博弈甚是关键。开发商不消化存货，资金就紧绷；购房者则有意期待政府更优惠的政策，择机购房。等开发商将存货逐步消化掉，市场的总供给开始减少，供求趋于平衡，在一个较为合理的价格逐步放大成交面积、成交量，地产市场才能迎来复苏。单个企业的冷暖则取决于三项费用的控制和策略是否踏准了市场的节奏。：月9日，住房和城乡建设部部长姜伟新在全国建设工作会议上透露，2008年全国住房公积金缴纳规模达到了2.02万亿元，而闲置公积金支持经适房等保障房建设的试点工作也将启动，高达6000亿元的闲置公积金开闸投放经济适用房等建设，将是2009年房产新政的一枚重要棋子。在稳定房地产市场的手段上，姜伟新指出，各地政府可以根据地方实际出台政策，但是2009年要加强地方政策的严肃性和合法性，因此地方府不许再越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策。姜伟新