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房地产行业税收专项检查检查对象 辖区内房地产企业。检查年度 一般检查2003年度税款缴纳情况，有涉及税收违法行为的，应追溯以前年度。检查内容 本次专项检查要贯彻各税统查的原则，重点检查营业税、企业所得税、个人所得税的申报缴纳情况。 1）营业税重点检查内容 1）按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否纳税； 2）预收款（预收定金）是否及时纳税； 3）各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税；4）以投资入股名义转让土地所有权或不动产所有权，但未与接受投资方共担风险，且收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为是否纳税。 2）企业所得税重点检查内容 1）各项应税收入是否真实、完整。重点是各种经营收入、附件收入是否全部按规定入账，有无已实现收入不确认、长期挂往来或做账外收入的情况； 2）税前扣除项目是否真实、合法。要结合行业特点重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目。 3）个人所得税重点检查内容 按照个人所得税法和《国家税务总局关于进一步加强对高收入者个人所得税征收管理的通知》（国税发[2001]57号）等法规、文件规定，检查房地产行业的个人所得税代扣代缴和自行缴纳情况，特别要将房地产企业的经营者作为检查重点。要着重查处以下行为：1）纳税人和扣缴义务人签定假合同、假协议，少报收入少纳税，共同实施偷税的行为；2）扣缴义务人故意为纳税人隐瞒收入、进行虚假申报，从而少缴或不缴个人所得税的行为。 时间安排 1）本次专项检查从2004年7月1日开始至9月30日结束。 2）2004年10月底前，各地以省级税务机关名义向总局报送本次专项检查的总结报告。 营业税的征税范围是：在中华人民共和国境内提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产。 只要是在境内的不动产，且不论其是否为境内或境外单位、个人开发，或是否在境内或境外销售，都是属于营业税的征税范围。 确定应税行为是否成立，可以从两个方面把握： 1、是否提供了应税劳务，转让了无形资产或销售不动产； 2、提供劳务，转让无形资产或销售不动产的行为是否属于有偿或视同有偿。只有同时符合这两个条件，应税行为才能成立，否则，就不成立。 具体征收范围 1、建筑业：是指建筑安装工程作业。其征收范围包括：建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业。 2、服务业：是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。其征收范围包括：代理业、旅游业、饮食业、仓储业、租赁业、广告业、其他代理服务业。 租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。但融资租赁不属于“租赁业”的征收范围，应按“金融业”征税。凡从事房地产出租业务的单位和个人，以其租金收入为征税对象，按本税目征收营业税。 3、转让无形资产，是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。其征收范围包括：转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权、转让商誉。 转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。 以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应征税。 4、销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。其征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其土地附着物。 （1）销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （2）销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后，以其销售收入额为征税对象，按“销售不动产”税目征收营业税。 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 在销售不动产时连同不动产所占土地的使有权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应征税。 三、计税依据 （一）建筑业 1、建筑业的营业额为承包建筑、修缮、安装、装饰和其他工程作业取得的营业收入额，即建筑安装企业向建设单位收取的工程价款（即工程造价）及工程价款之外收取的各种费用。其中，工程价款由下列四项内容组成：根据实际完成的工作量和预算单价计算的直接费；根据直接费数额和管理费收费标准计算的间接费；根据直接费、间接费和规定标准计算的计划利润；根据直接费、间接费、计划利润，按国家规定的税（费）标准计算的营业税、城市建设税和教育费附加。用公式表示为： 工程价款＝直接费＋间接费＋计划利润＋税金 因此，