内行揭秘：一手房交易流程.pdfVIP

内行揭秘：一手房交易流程 一般情况下，一手房的流程包括：审查→签约→付款→按揭贷款→收房→产权→退房→ 装修 第一部审查： 审查，购房的必要准备 (1)审查房地产开发企业的开发资质 房地产开发企业的资质，是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质 越高，说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强。如果某一个开发企业没有开发 资质或者资质很低，则有可能会由于后续资金不足和组织设计施工的经验欠缺等，出现延期 交房甚至楼盘烂尾等问题。 (2)审查房地产开发企业的经营范围 如果开发商的营业执照上没有销售楼房的经营范围，那么开发商的销售行为就是违法经 营，购房者与其签订的售房合同有可能是无效合同，购房者的预期权益就始终处于不确定状 态。所以在购买房屋时，一定要看房地产开发商的营业执照是否有允许销售楼房的经营权。 (3)审查“五证” “五证”和“两书”是合法售房的证明文件。购房者应要求房地产开发商和销售商出示 “五证”和“两书”。“五证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程 规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》。“五证”中最重要的是国有土地使 用证和商品房预售许可证。 国有土地使用证。国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证。 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。建设用地规划许可证和建设工程规划许可 证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”的用地单位属非法用地，其工程 建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 建设工程开工证。建设工程开工证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属 登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。 商品房预售许可证。商品房预售许可证的主管机关是市房屋土地管理局，证书由市房地 局统一印制、办理登记审批和核发证书。 此外，如果是现房买卖，则开发商无须办理(4)所述预售许可证。但是根据建设部《商品 房销售管理办法》第八条的规定，房地产开发企业应当在商品房现售之前，将房地产开发项 目手册以及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。一般情况下， 开发商备案后，房地产开发主管部门会发给《备案回执》或类似的证明文件，以证明其进行 的商品房现售是合法的。所以购房者购买现房时，应要求开发商出示(1)(2)(3)中所述的四种 文件和《商品房现售备案回执》。 “二书”是开发商在竣工验收合格后通知买房人收房时提供的两份法律文件，即《住宅 质量保证书》和《住宅使用说明书》。 【案例】一手房按揭贷款担保费 交通银行一手房贷款材料和办理指南 (4)审查所要购买的房屋是否已被抵押 开发商为筹集建设资金，一般会将已经取得的土地使用权抵押给银行以获得贷款，这种 抵押是国家政策允许和鼓励的。但是如果在商品房开始预售时开发商没有办理解押，就会使 购房者承担很大的风险。这种情况下，如果开发商预售商品房所收上来的钱没有用于及时偿 还银行的贷款，而用于其他风险投资，致使其无法偿还银行的到期债权，那么银行的抵押权 属于担保物权，购房者的预期房产权利属于债权，根据相关法律，担保物权优于债权受偿， 银行的权利优先于购房者的权利。 所以在购房前一定要弄清所购房屋和其依附的土地使用权的抵押情况。根据我国《担保 法》第四十五条规定，抵押“登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。”买房人 可以根据此条法律到房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况。 (5)谨防广告及宣传的诱惑和误导 购房者从开发商那里了解楼盘情况，听到的往往都是对此项目的溢美之词。广告、楼书、 沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱，一般不具有法律上的效力。虽然最高院的 《司法解释》第三条规定了“„„出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的 说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”可以 视为合同条款。但是真要把广告内容视为合同条款也并非易事，这里有两个必须成立的条件， 一是“开发规划范围内”的，二是对合同“订立以及房屋价格的确定有重大影响”的，而真 正打起官司来这两个条件是很难认定的。开发商很容易规避这些条款，使购房者的权益受到 危害。针对这种情况，一方面建议您全面理解开发商的广告宣传，不属于开发商所能够解决 的问题，例如对周边的学校、银行等设施的承诺，您最好不要完全相信;另一方面还是建议