世联南山置业烟台世的贸中心四地块物业类型配比研究报告.ppt

南山置业烟台世贸中心四地块物业类型配比研究报告;项目背景-----南山集团通过为烟台市政府修建投资10亿元的会展中心置换总面积约1000亩的四块地;本报告的命题---从市场价值和成功案例角度分析4块地合适的物业类型和容积率;问题的解决思路;本区域在城市的位置-----位于最靠近滨海的区域;区域属性现状-----多重属性并存，核心属性不清晰;问题的解决思路;城市新中心区是新区区域多种功能的核心统领;虽然本区域文教区的现状特征更明显，但新中心区带给本区域的房地产价值更大;新中心区的属性将带给本项目所在区域更高的规划价值和市场价值;问题的解决思路;四地块总体定位-----启动“烟台新城市中心计划”;四块地总体形象定位;问题的解决思路;本项目面临的核心问题-----4块地适合的物业类型和容积率;问题的解决思路;投资启动;东莞新中心区开发进程-----房地产开发次序从居住、办公最后才过渡到商业性项目的开发;南京河西新城开发进程-----住宅类项目先启动，随着市政设施的建设办公项目开始建设动工;新区开发进程的启示-----新区市政配套的实质性建设才会带来住宅、写字楼和商业项目的成功开发;城市新中心区开发对本区域的启示----近期应以住宅开发为主，商业以社区级和区域性商业为主;本项目4块地功能及指标确定总原则;新中心案例借鉴明确了4块地主要开发类型，但各地块合适的物业类型是什么?下面将从市场和地块价值属性角度来确定;从地块滨海属性分析，也应高档住宅开发为主体，;本项目4块地价值盘点-----2号地高档住宅的价值最高，3号地商务价值最高，1号地有部分商业价值;本项目4块功能及物业类型;容积率确定的主要内容;问题的解决思路;烟台市场上滨海项目容积率在1-4之间，有高容积率化的趋势;成熟滨海城市海景项目容积率相对较高，以高层物业为主;本项目1、2、4号地块整体容积率建议-----1.5---3.0之间，不大于3.0，综合用地性质 ;新容积率下1、2、4号地块住宅总量统计;深圳新中心区商业发展规律---商业规模和面积随中心区的成熟逐渐升级;南京河西新城和东莞新中心区商业发展现状------大型商业只能在新中心区功能成熟之后才入市;烟台市对本区域??业的规划-----以区域级商业为主，但近几年成为城市级商业的可能性较弱;未来3-5年本项目将以社区级商业和区域级商业为主，兼顾城市级商业，保留商业发展的弹性空间;商业面积确定的一般规范-----本项目商业规模将以社区商业和区域性商业为主;本项目公建商业的规模----不低于4块地综合开发面积的25%;商业公建在4块地中的级次划分;商业公建的面积划分;深圳新中心区办公楼的发展规律----中心区越成熟，办公楼越高档，辐射范围也越广;南京河西新城和东莞新中心区办公楼现状-----市政设施的完善和区域成熟是写字楼开发的核驱动力;本区域经济发展现状对办公楼的需求将主要是以中档办公楼为主;3号地块办公楼的发展定位----针对投资客和金融、贸易类客户的中档写字楼;3号地块容积率确定;报告回顾;商业公建总面积---不低于25万平米，不低于4块地总建筑面积的25%;办公楼档次-----中档写字楼;各地块容积率及物业功能构成;Thanks