世联合肥淮南田东项的目前期发展规划报告.ppt

淮南田东项目前期发展规划报告;项目的整体目标;报告纲要;公司名称： 淮南金世纪房地产开发有限 公司 公司地址： 人民南路花之友四楼 公司经营范围： 房地产开发、房屋租赁、建 筑材料销售 公司注册资金： 注册资金人民币818万元。 ;报告纲要; 项目地点 淮南大通区洛河镇湖滨路北侧，水厂路东侧，西边与二十三中毗邻 项目开发单位 淮南金世纪房屋开发有限公司 项目性质 住宅 四至范围 东至：淮南肉联厂 西至：二十三中 南至：湖滨路 北至：淮南造纸厂生活区 用地指标 规划用地面积：18500.00平方米 总建筑面积： 24696平方米 (包括公 建738平方米) 容积率： 1.3 建筑密度 25.5% 绿地率 35.3% ;报告纲要;项目定位;越来越被边缘化的区域中心地位 合肥一小时都市圈——一个被吸附的城市 大市弱中心——三个尴尬的市中心 影响腹地缩小——一个远去的区域族群 通道擦肩——一个已经被逾越的角落;城市建设用地的拓展是淮南城市发展的必然载体。 从城市用地评价分析，城市的适宜建设用地集中在舜耕山以南， 但过山通道的建设成本高昴，没有六条以上的过山通道对城市人口的迁移影响不大，故依淮南现有的经济实力，目前可资利用的其实仍然是淮河南岸的田区。依田区的用地现状，可供城市生存的主要空间在田区广场路以西，其次即是大面积的旧城改造。;综上： 城市的适宜建设用地除随着城市发展继续向外拓展，现阶段大面积的旧城改造仍然为主体，是历史前进的必然，是时代浪潮的选择，是大淮南面向未来发展的不可避免的趋势产物！;项目产品市场定位： ——田东地区最适合居住的里弄式住宅;周边项目情况比较;符合项目地块的特点（地块周边被建筑物包裹） 符合现代人即想处于闹市区又想得到宁静的心理。 可以很好规避地块周边较杂乱的劣势，给客户一种独立项目的心理暗示。 可以采用中式景观概念，中式景观操作空间较大，可以很好控制景观成本。;结论;项目定位;基础市场 ;本地客户，主要是肉厂、电化厂、造纸厂、电厂的职工及周边做生意的商户。;以非田区人为代表，在田区工作； 旧城改造部分动迁客户，和部分改善居住客户。;合肥等地的投资客；淮南市以及下属区县的投资客;各种客户类型考虑本项目时都有一个区域认同的过程，只有认同区域的居住与投资价值才会进一步考虑品牌与产品环节，最后结合价位作最后的决定。其中共性因素在于地块位置的确认、品牌信念的构筑、产品价值的突破。 周边竞争楼盘已经储备了一批客户资源，能否有效拦截客户资源成为目前必须攻克的难点。;项目定位;根据周边项目的价格及目标客户的消费能力和现在大环境的综合考虑，此项目价格定为均价1700元—1950元/平米。;1、周边项目的定价情况和整体房地产市场。由于项目所处的整体区域销售价格普遍较低（调研价格前注），比较高的价格也出现于上半年形势较好之时。 2、区域客户外流现象较严重，失去高房价依托，出现如果价格和市区差不多，不如去市区购买的情况。 3、周边生意户和厂区职工有购买欲望，但受个人经济条件和贷款政策的影响，不能购买价格较高的房屋。;报告纲要;房地产市场宏观环境分析;淮南市房地产市场分析 ;1.交通便利 本项目区域交通十分便利，121、818、9等多路公交直达市区 2.基础设施完善 本区域内基础设施完善，供电、供水、供气、通讯、排污等各类设施均能满足需求。 3.购买需求强劲 A、地块毗临肉厂、电厂、造纸厂宿舍区，该区域内有较为完整的生活配套，能满足一般的生活需求。 B、周边农村需要进城寻求良好生活环境和教育环境的需求旺盛，需要经济适用的房屋 C、本项目处于旧城改造重点区域，在未来的几年内将对经济型住宅有大量的需求。 4.价格优势明显、性价比高 本项目秉承让利于民、合理利润、快速销售的原则，以中高品质、低价格来赢得市场。不但与同类楼盘相比价格优势十分明显，性价比较高。;结论;报告纲要;项目开发计划概述;项目开发计划节点;项目开发计划节点;报告纲要; 项目总投资估算 本项目容积率为1.3，总建筑面积为24696平米，：其中住宅23958平米均为多层建筑,估算240户;公建配套面积（如物业用房、会所、商业）738平米；本估算不考虑建设地下车库和人防设施。 本估算均以目前普通住宅标准为基准测算。;6;7;评价指标;一、收入预测 在预收或现售时参考当地住宅市场类似产品价格，同时考虑本项目的区位、规模、性能、品质等综合因素，住宅房地产产品预测销售价格如下： 多层住宅销售均价：1750元/平方米 通过计算，整个项目收入合计：4193万元 多??住宅收入：1750元/平方米×2.3