东莞市御鹿华庭策划的代理投标方案.doc

NO:GMREC9280616 御鹿华庭策划代理投标方案 二零零五年六月 市场分析 广东省概况 广东位于中国大陆最南部，是一个多民族的省份，总人口达７７８３．４１万人，位居全国第三位。广东南临南海，土地面积１８万平方公里，海岸线总长３３６８公里，岛屿众多。全省山地、平原、丘陵交错。河流主要有珠江、韩江、鉴江等。最长的珠江由西江、北江、东江汇流而成，长２１２２公里，是中国第三大河流。南海沿岸的珠江三角洲、韩江三角洲土地肥沃，是著名的鱼米之乡。 广东交通发达，以广州为中心的海、陆、空交通运输网，四通八达。铁路有京广、广茂、广九、黎湛、广梅汕、京九梅坎诸线；公路有105、106、107、205等十多年国道，海运有广州、湛江、深圳、汕头、珠海等港口，民用航空有广州、深圳、汕头、湛江、梅州、珠海、佛山等机场。 广东是中国第一经济大省。1978－2002年，广东国内生产总值（GDP）年均递增13.4%。2002年，广东GDP达11770亿元（约合1418亿美元），占全国GDP的十分之一强。另外，固定资产投资总额、社会商品零售总额、居民储蓄存款余额、进出口总额、财政收入等主要经济指标均列全国首位。广东外向型经济较为发达。广东与世界上200多个国家和地区建立了贸易关系。2002年外贸进出口总额2211亿美元，其中出口总额1185亿美元，占全国的36.4%.广东是全国吸收外资最多的省份，截至2002年，累计实际利用外资约1576亿美元，其中，外商直接投资1249亿美元，占全国的28%.近几年，广东每年实际利用外资均在150亿美元左右，2002年外商直接投资达131亿美元。世界500强企业已有超过一半投资于广东，并且取得了良好的业绩。 形象力 影响力 御鹿华庭 销售力 销控力 服务力 御鹿华庭销售力提升图示 策略实施要点 根据东莞人的置业特点以及房地产市场的推广特点，我们构想了一些促销措施，以供参考，待确定具体的促销措施之后，再进一步的考虑其操作的程序、内容、规模、时间、地点等细节问题。 阶段至邀折扣优惠 “一口价” 抽奖活动 房产超市 十一快买房，家电等你拿 买一送一，促销有礼 现场看楼，重礼相酬。 十月购房，新加坡旅游活动 建立强有力的行销队伍，加强行销 深圳——清溪巴士上车体或椅背广告 清溪——东莞城区巴士车体或椅背广告 3D广告在巴士上的播放 形象代言人 老业主都是推销员 制作精美的VIP卡，该卡可转让，持卡者购房享有特别优惠，让持卡人都成为我们的推销员 每年的年终岁末，是大部分工厂和企事业单位发放年终奖金的时候，应抓住这一时期，强化推广手段。 争取团购，清溪及周边城镇工厂、企事业单位众多，与他们的领导、老板、办公室、工会建立联系，优惠促销团购。 在清溪的老商业中心或酒店或周边其他城镇，设立第二卖场 扩大营销半径，行销扩大到周边各镇。 配合政府，举办各类活动（冠名、赞助或主办），如登山节、文化节、读书月、全民健身、地方文艺比赛等。 推广 推盘策略 分期开发 分期销售 错位组合 强势招商 分期开业 统一经营 一期推盘方案操作表 项目 序号 工程进度 推广工作 媒体组合 推广主题 预期目标 备注 商业 住宅 1 工程奠基 奠基典礼 新闻报道 项目本身的新闻炒作：住的革命商业革命——清溪房地产论坛 项目整体形象启动点 2 优先建造售楼处及售楼处的装修 销售准备（包括人员，资料、模型、展板现场包装、3D动漫等） 现场包装广告、户外广告、车体广告 21世纪中国小城镇人居走向；项目卖点感性诉求 项目整体形象建立期 3 一期工程建设期 全力主推住宅和全力招商主力店 现场POP；论坛；户外广告；新闻、夹报、DM直邮 鹿城文化；清溪人居环境调查及思辩（变）；清溪商业环境调查及思辩（变）；项目卖点感性诉求 认购率：80% 主要是住宅的认购登记，积累潜在客户，以及商铺招商启动阶段，使项目推广造势逐步升温。 4 工程具备销售条件（拿到销售许可证）至封顶 开盘典礼，销售工作正式展开 开盘典礼活动；形象代言人；电视广告；报纸软文与硬性广告 御鹿华庭掀起清溪新住宅运动；项目卖点感性诉求；现场文艺表演；夹报广告成系列主题推进——住的革命（户型篇、园林篇、生态篇、文化篇、区位篇等） 销售率达80%-90% 项目住宅强销期，商铺招商启动期。配合强销期的强势推广，对主力店展开心理攻势 5 一期工程封顶 住宅销售完毕，主力店确定，住宅认购登记转入二期 新闻报道，现场活动 封顶仪式；促销优惠等活动； 项目住宅持续销售期，若封顶时，住宅销售未全部完成，可借封顶仪式加以进一步强化。同时，二期建设开始展开，且二期推盘步骤重复本表三至九项的操作要点。 6 一期工程优先进行商业部分装修，且中央花园建设同时展开