成都房地产市场供应的分析.doc

　截止到08年10月底，成都主城区还有861.76万㎡的存量住宅有待消化，加上即将入市的1206万㎡，总量达到2067.76万㎡。 　　一、06-08年成都主城区土地市场住宅用地成交概况 　　表一：历年成都主城区住宅用地成交表 　　在房地产市场飞速发展的06年和07年，成交的土地无论是宗数还是净用地面积都保持着较高的水平。而从07年11月开始的楼市低迷状况，也影响了政府的推地速度和开发商的拿地速度。截止08年10月成都主城区仅成交了13宗共835亩的住宅用地。 　　图一：成都主城区历年住宅用地开发情况 ? 　　表二：成都主城区住宅用地开发表 ? 　　二、09年主城区住宅市场竞争情况 　　1.总体供应情况 　　1.1 存量情况 　　截止到10月29日，成都市主城区商品住宅的存量共88756套，面积达861.76万㎡。 　　1.2 新盘供应 　　06到08年，成都主城区共出让住宅类用地9798.04亩，可建总面积约2408.89万㎡，其中，已有开发的14个项目售完，55个项目在售，且已向市场推售了655.21万㎡，还剩约441.04万㎡将在08年底或09年推向市场，另外还已经确定了31个开发项目，约574.91万㎡的总体量会在08年底或者09年分批上市销售(按各个地块出让合同约定的正常开发速度)。 　　06--08年未确定开发项目的共有39宗地，约631.29㎡的建筑面积可能会在08年年底和09年上市。但是由于当下房地产市场的低迷，部分地块很有可能会延期开发。 　　1.2.1 不同建筑类型竞争情况(已确定开发项目) 　　目前06、07年成交的住宅用地中已确定开发的31个新项目中，没有多层供应，以高层或高层为主的项目有24个，共有484.33万㎡的体量；有4个小高层为主的项目，体量有36.56万㎡；超高层为主的项目3个，体量54.02万㎡。 　　图二：已确定开发项目的建筑类型 　　图三：未来各建筑类型 　　1.2.2 多层(略) 　　1.2.3 小高层(列表) ?　　表三：小高层项目列表 　　06年成交土地中，即将上市销售的小高层项目有2个，分别为武侯区佳灵路的泰基南棠和西二环边的月光琉域，泰基南棠占地25.52亩，为18层电梯公寓；月光琉域占地20.99亩，也是18层电梯公寓。 　　07年成交土地中，预计会在08年底或者09年上市销售的小高层项目有2个，分别是位于高新西区的芙华·金色海伦和位于武侯区永丰乡核桃村的武城·红城商住楼；芙华·金色海伦占地78.59亩，建筑形态为11层小高层电梯公寓，约1100户，目前项目正在进行主体施工，该项目周边在售楼盘为中海国际社区、新里派克公馆等，预计销售均价约4500～5000元/㎡；红城商住楼的建筑形态为18层商住楼，目前正在进行基础施工，周边在售项目有武侯国际花园、中铁瑞城新界等，预计上市均价约5000～5500元/㎡。 　　1.2.2.1 高层 　　按照正常的开发速度，08年底和09年即将上市销售的高层或高层为主的项目有24个(具体情况参见表四、五)，共484.33万㎡的体量； 　　表四：06年成交土地开发项目 　　表五：07年成交土地开发项目 　　1.2.2.2 超高层 　　06年交易的住宅用地已确定开发的超高层项目有2个，分别为香港信德文化宫地块打造的鼓楼国际，目前该项目已经基本完工，但是还没有开盘销售；另外一个新加坡置地的东大街地块已开发项目郎御，项目已经动工，上述两个项目均会在08年底或09年上市销售。 　　据中原市场监测，07年成交住宅用地地目前已确定要开发的超高层项目仅有1个，开发商为本土品牌开发商蓝光，项目名称暂定为东方溪谷，规划为40层左右的超高层建筑群及1栋26层商业建筑，总建筑面积接近45万㎡。该项目位于东三环，邻近的在售楼盘有首创国际城、万科魅力之城和蓝光富丽东方等，区域均价约4500元/㎡左右。鉴于08年成都房地产市场的低迷及项目所在小片区的较低的均价，考虑到该项目较高的楼面均价(1270万元/亩，楼面均价达到3810元/㎡)，所以存在修改规划或者延期开发的可能。 　　1.2.4 不同建筑类型供应情况(未确定开发项目) 　　06、07和08年未确定开发项目的共有39宗地，约631.29㎡的建筑面积，根据对宗地所在地段、开发商实力和容积率等方面的综合考虑，39宗地会开发29个高层项目，总体量有542.31万㎡，多层项目有2个，体量22.29，小高层项目有8个，体量有66.69万㎡。 　　图三：未确定开发项目各建筑类型供应(预计) ? 　　1.2.5 新增不同档次物业供应情况 　　1.2.3.1 普通住宅 　　预计，如果到目前为止的所有已成交土地全部按照正常的开发进度，到09年，普通住宅会有839.07万㎡的供应量。 　　1.2.3.2?高档住宅 　　预计会有19个项目