成都房地产市场分析的.doc

2010年成都市场分析 一、2010年成都市场表现 1、2010年1-7月市场供应变化情况 2010年1-7月，市场供应量起伏较大。二月传统淡季之后，供应量开始逐步回升，并在4月份达到了91.7万㎡。但是4月中旬，调控政策的出台，让供应市场抬升的势头受到压制，供应量逐步回落，并在6月回落到35万㎡以下。但是进入下半年的第一个月，供应市场出现了全面回升，达到了80.14万㎡。 新政之后，供应市场的环比持续回落，新政对市场供应端影响较大。但是进入7月份，市场供应开始逐步上升，经历了新政百日的调整之后，市场开始逐步稳定，开发商在价格调整之后陆续推出新房源。 2、2010年1-7月市场成交变化情况 2010年1-7月成都成交市场呈倒V字形变化。4月成为成交趋势变化的分水岭。新政之后，成交量持续下滑。由4月最高点的87.17万㎡，回落到7月份的35.13万㎡。政策使消费者市场信心受挫，观望情绪浓厚。 4月新政之后，各月成交量环比持续下降，新政百日之内，对市场的的调整已经初见成效。从客户端影响市场，是此次调控区别于以往调控的关键所在。 3、2010年1-7月市场成交价格变化情况 虽然在新政的影响下，供应量和成交量持续下滑，但是从成交价格来看，保持了较为稳定的上升势头。09年整体市场的向好，使得开发商在面临调控时并没有立即采取降价措施。但是在6月，成交价格首次出现回落，几大开发商的降价策略让市场的整体成交价格开始回落。虽然在7月份重新实现了销售价格的增长，但是后市价格判断还是会出现价格的回落。 从成交均价的环比数据来看，只有6月出现了价格的小幅回落，但是就市场的整体判断而言，下半年降价的趋势依旧较为明显，这与中央此轮房地产政策调控的最终走向有密切关联。 二、2010年6、7月市场情况分析 1、2007-2010年6月市场比较分析 同比2007-2009年6月供应市场，2010年6月的供应量达到历史低位。即便是在市场较差的2008年，6月份的市场供应量也高于2010年。由此可见，市场供应端对整体市场的预期并不理想，严格控制入市产品量。 成交市场在2010年也同样出现了历史低位，仅为44.2万㎡。新政之后，成交市场的萎缩可以看出消费者对房地产市场的预期并不乐观。 从成交价格来看，实现了价格的持续上涨。2010年6月市场成交价达到了7179元/㎡。 2、2007-2010年7月市场比较分析 2010年7月，在新政百日之后，市场供应量开始出现上升。经过了政策的初步调整，开发商对下一步市场有了初步的判断，开始在下半年增大供应量。 2010年7月，同比2007-2009年，成交量处于历史低位。新政对成交市场的影响大于供应市场。但是在政策初步到位和大范围的价格调整之后，预计下半年的市场成交量会逐步上升。 整体来讲，成都市住宅成交价格呈上升趋势。同比2009年7月，价格涨幅为27%。环比2010年6月，价格涨幅为3%。 3、2007-2010年6、7月环比数据变化分析 从市场供应量来看，07年和2010年7月环比6月都呈上涨趋势，但是在08年和09年出现了环比回落的情况。07年市场涨势明显，2010年政策调整之后开始出现供应市场放量。 从成交量的环比变化来看，每年情况稍有不同。07年和09年环比上涨，08年和2010年受大市影响出现了环比回落的情况。 从成交价格环比情况来看，只有09年出现了价格环比回落，其余均为上升。 三、竞争项目情况分析 1、光华1号 A、项目成交量分析 根据图表所示，该项目新政后开盘并凭借自身地理位置以及价格的优势，创造了区域的销售奇迹，自4月25日开售以来，5月1日开盘前后成交量占总成交比重较大，后期由于房源的缺少和新政持续影响，成交量有明显的下降趋势。 B、项目成交价格分析 （5100元/平米主要为剩余小高层楼王单位） 项目由于开盘时取得了不错的销售成绩，获得了大量的客户资源，同时推出二批次小高层新房源，使成交均价呈上升趋势。 C、项目优惠及推广策略分析 月份 优惠及推广 4月 5月1日开盘，4月25日交纳诚意金，现金优惠6000元，一次性6%，按揭5% 5月 一次性6%，按揭5%，现金优惠5000元 6月 端午节期间额外多一个点优惠。1栋一次性2%、按揭1%；5、6栋按揭3%，一次性5%；7栋按揭5%，一次性7% 7月 1栋一次性2%、按揭1%；5、6栋按揭3%，一次性5%；7栋按揭5%，一次性7% 该项目自开盘以来基本没有进行大势推广，由于走量符合销售预期，所以优惠政策也没有太多变化 D、项目情况分析及下阶段预测 该项目目前5、6号楼楼王户型产品市场接受情况较差，销售难度基数较大，客户普遍认为该户型的价格在周边市场中不具竞争力，以致不愿进一步了解； 一二批次剩余房源综合价值的劣势，导致其去化效率降低； 项目下阶段预测