成都房地产市场分析的报告.doc

2010年7月成都房地产市场分析报告 第一章 商品房市场 一、市场特征 受宏观调控影响，成都7月房产市场持续低迷，本月成交量仅为120.98万平方米，较上月减少13.85万平方米，环比下降10.27%，与去年同期相比下降50.55%；而成交均价方面则有所下降，环比下降-0.7%，同比增加25.52%。 成都市2010年7月商品房各类指标变化表 二、主城区供求关系分析 本月的主城区的供求比为1：0.70，供求矛盾继续加大。本月主城区新增供应量及成交量均有所上升，本月新增供应量约80.82万㎡，环比增长39.37%；本月成交量为56.17万㎡，环比增长13.98%。 三、主城区供应量分析 本月，成都主城区商品房新增供应量（批准预售）80.82万㎡，环比下降39.37%。其中，商品住宅新增供应76.51万㎡，约占主城区总供应量的94.67%；商业用房新增供应量1.53万㎡，占主城区总供应量的1.90%，销售型办公用房本月新增供应量为2.78万㎡，占总供应量的3.44%。 四、成交量持续下降 整体市场成交量分析 本月成都市商品房市场活跃度继续下降，成交量仅为120.98万㎡，环比下降10.27%，今年受国家宏观调控影响，消费者观望情绪日益严重，市场反映冷淡，商业，办公有所好转。同比下降达57.31%。本月主要成交来自商品住宅，成交量为90.43万㎡，环比下降24.59%；商业用房成交15.52万㎡，环比上涨83.89%；销售型办公成交15.02万㎡，环比上涨131.79%。 主城区与郊区成交量对比 本月主城区与郊区的成交量均有所下降，主城区成交量为56.17万㎡，较上月上涨13.98%；郊区成交量为64.81万㎡，下降24.24%。 五、成交价略有下降 整体市场成交价分析 7月，成都市商品房成交价格继续上涨，本月商品房成交均价为6501元/㎡，较上月下降0.7%，下降52元/㎡。本月商品住宅成交价为6043元/㎡，较上月下降3.88%，降幅为244元/㎡；商业类用房成交均价为8391元/㎡，下降1702元/㎡，环比下降16.86%；销售型办公物业成交均价为7301元/㎡，环比上涨1.49%。 主城区与郊区成交价对比 本月主城区成交均价为8084元/㎡，环比下降5.63%，降幅为482元/㎡；本月郊区成交均价为5129元/㎡，环比下降4.91%，降幅为265元/㎡。 第二章 土地市场 一、土地市场动态 国土部：系统清理闲置土地 国土部7月初召开会议要求，下半年要不断完善国土资源管理政策，土地供应要向基础设施、新兴产业、保障性住房等民生项目倾斜，密切关注土地抵押贷款、农地“非农化”、农地“非粮化”等新情况、新问题。同时，积极参与房地产调控。开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地。 易居视点： 清理闲置土地可以提高土地的利用程度，减少土地浪费，切实保护好耕地，其中重庆为了更好落实这项精神而实施了“地票制”，成都也即将实行该项政策。 国土部：下半年重点查处囤地炒地等行为 国土资源部执法监察局局长李建勤7月15日在国土部挂牌督办违法案件新闻发布会上表示，目前违法用地反弹的压力非常大，下半年要坚决查处房地产项目违规违法用地，特别是违规向别墅供地、囤地炒地等行为。 易居视点： 下半年，国土部坚持有保有压有控，土地供应会向基础设施、新兴产业、保障性住房等民生项目倾斜。同时将重点查处房地产项目违规违法用地特别是违规向别墅供地、囤地炒地、擅自改变保障性住房用地性质行为，以保证供应土地性质用途不被改变。 上海地产商拿地风险加大 拿地当天必须签出让合同 上海出台新规要求，开发商要在拿地现场签订土地出让合同。并要求开发商30天内全额付清全部土地款。 易居视点： 长期以来，各地只推土地而监管不严，导致了地王现象频频出现，而在市场低谷的时期又会出现流标现象，这样地价的上下波动直接导致了房价的大起大落，开发商被要求在拿地现场当场签订土地出让合同，可以有效控制土地供应双方的风险。 二季度全国居住地均价4006元/平方米 国土资源部下属的中国土地勘测规划院7月19日发布“2010年第二季度全国主要城市地价监测报告”显示，今年第二季度，全国105个主要监测城市的住宅地均价为4006元/平方米，环比增长1.73%，涨幅比一季度有所放缓。同时，受调控政策影响，东部个别城市的地价出现“负增长”。 易居视点： 房地产开发企业购地热情下降，高价抢地的状况有所缓解，市场竞争激烈度降低，抑制了地升的攀升。在政策继续落实的情况下，预计下半年地价涨幅将会继续回落，东部地区部分城市或出现地价水平总体下降的态势。但随着政府收益的降低，可能影响土地供应计划的完成。 10大标杆房企上半年花857亿购地 据某监测10大标杆房企数据，其上半年购地总金额为857亿元，其中大部分分属保利、万科