房地产过热之思考的.pdfVIP

维普资讯 21205年第 11期 商 业 经 济 No．11，2005 (总第272期) SHANGYE,lING．I／ TotalNo．272 [文章编号]1009—6043(2005)11—0078—02 房地产过热之思考 周 赘 (厦门大学，福建 夏门 361005) [摘 要】 随着国内房地产业的持续高速发展，开征房地产税已势在必行。开征房地产税不仅能够增加 政府财政收入来源，调节房地产市场的收益公平分配，而且也是减少房地产投机、遏制房价暴涨、减少房地 产市场的非理性行为、，保证房地产市场持续稳定发展的重要一环。 [关键词】 房地产泡沫；地产投机；房价暴涨 [中图分类号]F293．3 [文献标识码]B 央行刚刚提高了房地产贷款利息，又传来财税部 正常的房地产周期循环都会存在过度开发的阶 门要征收房地产税的消息。由此可见，中央对房地产 段，也会存在一定量的投机行为，这也是促进房地产 过热控制的决心之大是前所未有的。 市场繁荣的因素。但这种过度开发并不会发展到无法 控制的地步，往往在市场景气出现下滑的征兆时就能 一 、 房地产泡沫与房地产过热的区别 自动调整，投机行为在整个市场交易中的比例也不 究竟什么是房地产泡沫?我们现在是否已经出现 高。而房地产泡沫则是伴随着过度投机，投机者已经 房地产泡沫?类似的问题不同的人会有不同的看法。 不再关心房地产 自身的使用价值和盈利能力，而只想 笔者谈谈对这个问题的一些理解。 从买卖转手中牟取短期利益，价格出现不正常的上 房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价 涨。一旦泡沫破灭 ，开发商和投资者的资产贬值 ，银 格与使用价值严重背离，市场价格脱离了使用者支撑 行的资产也同时贬值。不良资产增加 ，银行紧缩贷 的实际。最早可考证的房地产泡沫是发生于 1923年 款，需求进一步不足，价格也会持续下跌，从而造成 一 1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产 恶性循环。 投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了 通常情况下如果投机性泡沫存在，则往往会出现 以美国为首的全球经济大危机。从20世纪70年代开 在周期循环的上升阶段，这时价格被越抬越高，房子 始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历 被投机者一抢而空，空置率下降，开发商预期价格会 史上影响时间最长的房地产泡沫。从 1991年地价泡 继续升高而加大投资力度，于是过度开发紧随而来。 沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影， 过度开发 (过热)一般存在于循环的下降阶段，这时 甚至被比喻为二战后 日本的又一次 “战败”。 “过热” 供给的增长速度已经超过需求，空置率上升，价格出 又称 “过度开发”，是指当市场上的需求增长赶不上 现下跌趋势。也就是说，当泡沫产生时，市场还处在 新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业 上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始 价格和租金下降的情况。房地产市场 自身存在着周期 下滑了。 循环的规律，过度开发是周期循环中必经的一个阶 从上面的分析可以看出，虽然房地产过热和房地 段，只有非理性的持续过度开发，才会对市场造成比 产泡沫有很大的区别，但两者也存在着一定程度上的 较大的危害。房地产过度开发主要是由开发商对市场 联系。如果在房地产周期循环的上升阶段，投机性行 预测偏差和开发资金容易获取所致。