青岛市写字楼市场调的研报告.docVIP

青岛市写字楼市场调研报告 第一部分、项目宗地分析 第二部分、青岛写字楼市场分析 青岛市的集中办公区域历经几次变更。最早出现的写字楼分布中山路附近，它们伴随青岛共同经历了最初发展的阶段。随着95年市政府东迁后，香港中路上一座座写字楼拔地而起，用了10年左右的时间发展成为青岛的CBD中心区域。在这段时间里青岛的经济也在飞速发展，香港中路担负的压力也越来越大，交通、土地等正在成为制约市南CBD进一步发展的原因。政府适时在崂山区规划新的商务区，通过设立商务一区、二区加快形成集约型、财源型的总部楼宇集群。崂山商务一区：位于海尔路西侧、万杰医院南侧，总投资约13.17亿元，总占地160亩崂山商务二区：位于海尔路东侧，海尔路人才交流中心南侧，总投资13.2亿元，占地175亩 动工时间/工程状况 竣工时间 莱钢大厦 占地面积20亩，总建筑面积7.8万28层五星级酒店16层高档酒店式商务楼 数码科技中心 占地面积25亩，总建筑面积8万平方米SOHO办公、酒店式公、写字楼购物中心 2006年9月 引黄济青 占地面积7100㎡，建筑面积19000㎡，绿化率18％，建筑密度36％。 在建，地基 盛和大厦 占地面积17.8亩，总建筑面积2.65万平方米 2006年12月省重点大厦 占地面积20亩、总建筑面积5.4万平方米 省科学院 占地面积40亩，总建筑面积6万平方米 1.2商务二区 项目名称 规划 动工时间/工程状况 竣工时间 裕龙地25.5亩，建筑面积5.4万平方米 2006年底 建设规模为26500平方米，由地上20层主楼，三层裙楼和油机房三部分组成 青岛公馆 平地 中国电信 围地 2007 滢海大厦 土石方 中商集团总部 土石方 半岛都市大厦 分析： 从商务一区、二区的项目统计可以看出，目前还没有项目竣工投入使用，未建设和在建的各占一半，项目交付基本都07年以后。数码科技中心数码科技中心崂山区商务一区。16593.6平方米总建筑面积平方米计算机网络、数字技术、软件开发及金融投资、咨询等为主要产业的商务中心—水泥地面 墙面—刮腻子 分户门—高档进户门 顶棚—提供多种吊顶装修方案由客户自由选择 宽带、有线、电话三线入户、预留接口 公共部分 大堂—精装修，高档石材地面、墙面、吊顶 电梯厅—精装修，高档石材地面、墙面、吊顶 卫生间—精装修，配备高档卫生洁具 公共过道—高档石材地面，高档乳胶漆墙面，吊顶 项目分析： 项目主入口设在电业西路，目前出入不便，商务区建成后交通状况可能会有好转。 总建筑规模较小，与区域内其它项目相比不具有规模优势。 较早地推出市场，可以抢占先机，占领市场；但是建筑进程慢，预热时间过长，可能会对销售产生不利影响。 周边道路还没有完全建成，现阶段推广使得交通问题突现。 从物业配套来看，过道、大堂装修，室内毛坯交付；项目属中档水平，与香港中路大部分项目相同。 与本案宗地相比，交通、景观稍差，但商务氛围及发展前景好于本案。 莱钢大厦 项目概况： 位置：位于商务一区，南侧紧挨数码科技中心， 规模：占地20.03亩，建筑面积81528.13平方米以28层五星级酒店为主，辅以16层高档酒店式商务楼及相应配套商业的综合物业项目。2005年3月开工建设，计划2007年底完工青岛奥运迎宾景观大道——李山东路南临啤酒城，东临崂山区政府和青岛国际会展中心，西临颐中体育场，北临青岛汽车东站，由青岛滢海置业有限投资建设，为板式高屋大厦。：滢海大厦外立面设计采用了富有现代感的玻璃幕墙和花岗岩饰面；外墙采用保温材料，实现建筑节能；大厦为板式结构，南北通透，一梯两户。房间采用大开间设计、内部空间布局灵活度大。总建筑面积00万平方米，各种档次的楼宇齐全，满足不同层次的现代办公商务活动需其中日租金在每平方米元以上的高档写字楼总面积为万平方米左右；日租金为每平方米元的中档写字楼总面积约为150万平方米；中低档写字楼总面积约为100万平方米。2005年，市南中央商务区新增楼宇企业1300家，总数达到5800多家，同比增长29%；新增楼宇税收5.7亿元，楼宇总税收22.3亿元，占区域总税收的44%，其中过亿元、过5000万元楼宇分别达到4座、11座。新增写字楼2座，区内投入使用写字楼达到97座，面积303万平方米。 售价（元/㎡） 租价（元/㎡·天） 金光大厦 包含在租价中 2.00 华普大厦 4.00 12000 2.15 五矿大厦 5.60 8400 2.00 福泰广场 南楼4.00北楼5.50 8000 1.50 丰合广场 包含在租金里 11000 3.8-4.0 黄金广场 租金含 2.60 旺角大厦 6.8 13000 香岛大厦 5.5 10200 琴岛大厦 5.5 10000 福林大厦 2