物业经营管理考前整理.doc

第一章 物业经营管理概述 第一节 物业经营管理的概念 一、物业经营管理的内涵 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。 二、物业经营管理活动的管理对象 物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。 （一）写字楼 写字楼包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。 国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。 (二)零售商业物业 零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。 零售商业物业通常分为如下六种类型： 1．区域购物中心 （建筑规模10万㎡以上，有效商业服务半径可达200KM） 2．市级购物中心 （建筑规模3万㎡以上，服务人口30万人以上，年营业额5亿元以上） 3．地区购物商场 （建筑规模1-3万㎡，服务人口10-30万人，年营业额1-5亿元） 4．居住区商场 （建筑规模3000~10000㎡，服务人口1~5万人，年营业额3000万元~1亿） 5．邻里服务性商店 （建筑规模3000㎡以下，服务人口1万人以下，年营业额3000万元以下） 6．特色商店 (三)出租型别墅或公寓 1．别墅 独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅，甚至“空中别墅”等概念。 实际上除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。 2．公寓 具体类型包括：复式公寓(一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上)、花园公寓(公寓建筑中底层能通向后院或花园的住宅)和单间公寓(由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅)。 (四)工业物业 包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。 (五)酒店和休闲娱乐设施 包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。 酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在： 1．服务对象不同。2．地理位置不同。 3．服务内容不同。4．建筑设计和装潢风格不同。 三、物业经营管理服务的目标 物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 四、物业经营管理企业 物业管理企业以公司的形式存在。作为公司，一般应具有以下五个特征：①依照有关法律进行登记注册；②由两个以上股东共同出资经营；③以营利为目的；④具有法人资格；⑤是经济组织。 物业管理企业划分为管理型物业管理企业、专业型物业管理企业和综合型物业管理企业三种。 鉴于物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。 第二节 物业经营管理的层次与工作内容 一、物业经营管理的层次 物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。 其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。 房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：一是在极好的条件下购买物业(从开发商或原业主手中)；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机售出物业。（注：低进、高出、中间大） 二、物业经营管理不同层次之间的关系 物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的。 物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理。 而资产管理通常不在现场，资产管理公司作为物业投资者或业主的代表，“管理”物业管理企业。 房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险／回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。组合投资管理公司监督物业购置、资产管理、处置和再投资决策，同时监督现金的管理并向其服务的客户定期汇报。 三、物业经营管理中的战略性工作 (一)确定战略 (二)确定标准 (三)构建信息基础 (四)决策分析 （投资决策主要取决于两个关键因素：预期收益和风险水平） (五)进行资产组合 四、物业经营管理的常规工作 资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控