90墅与题 研究.pdf

90 墅与题研究 2011/12/5 世联地产营业三部 〃 2011年 11月29 日 研究意义 90墅定义及研究意义——  “90墅”指目前市场上频繁现身的小户型联排、叠加、花园洋房等别 墅项目，以及小独栋别墅，其以作创新型别墅产品为导向，以高性价比 作为别墅卖点，单套面积通常控制在90m2左右，并具备别墅多项功能也 在研究范围之内。 根据单价不同，其总价有部分差异，但通常控制在200万/套以内，其 产品品质、环境、形态朝传统意义的别墅靠拢，但具有比传统别墅价格 低、密度集中、私家花园小等特点，满足了一定消费层次群体的需求。 区别于经济型别墅，比其功能性更强，对于面积控制要求更为严格， 尽力在满足90标准以内同时也满足中产阶层的客户对于别墅形态建筑的 追求。 本报告是严格保密的。 分类及特征 90墅类型 产品特征 参考案例 • 其通常位于中外环； • 具有联排、叠加的类独栋建筑形态，其可称为标准的 第一居所 类别墅； 河谷3号、蔷薇九里、 类别墅 • 适合配备自驾车的中产阶层人士； 布鲁斯小镇、海派青城 • 开发商独具匠心设计应用各种借面积满足别墅功能最 大化的创新型产品。 • 地域性要求更强，适合在旅游地产大行其道的地域开 发此类产品，通常以小独栋形态表现； 纯度假型 • 自住型客户不投资型客户选择仅在假期度假时自住； 类别墅 海南福湾 • 可弱化其部分生活起居功能的同时增强其娱乐休功能， 滨海地区此类产品较为有优势。 本报告是严格保密的。 有天有地，前庭后院，无限创 意空间90别墅先锋 上海_ 河谷3号 本报告是严格保密的。 河谷3号（达安圣芭芭）/ 项目初步认知 项目背景 上海达安圣芭芭花园河谷3号的90 花园别墅的设计旨在将小户型居住 区位板块 的观念，从仅存的室内空间延展到室 外和多元的间形态，户型于2007年底 占地面积 申请了国家专利； 河谷3号总价155万/套的低总价以及 容积率 其创新产品设计的更多吸引白领中青 年的关注，通常具有自备车，综合素 主力面积 质较高。 销售情况 平均单价 08年 11月开盘，便以其创新的90花 园别墅产品逆市热销，相比较周边联 排别墅同期价栺在 12000元/ ㎡，河谷 装修标准 3号价以16000元/ ㎡首当其冲，但其 热销程度不减； 开盘时间 09年5月，河谷3号二期热销，第一 批开盘日当即去化93% ，再次创下90 别墅热销记录。