成都高新西区综合体项目定位研究7报告—培训课件.pptVIP

城西——低密度亲水社区 低密度：4-8F花园洋房，3F别墅 亲水：内河亲水景观 客户定位 产品定位 价格定位 形象定位 住宅定位 档次定位 项目定位 住宅定位 商业定位 校园商业业态建议：根据校园商业自身针对的客户消费需求调研，校园商业的主要业态有中档的餐饮和小商品、大型餐饮、网吧和KTV 商业定位 楼层建议 业态分布及面积 内部环境及动线关系 业态定位 校园商业楼层建议：根据项目总体量为2600平米，校园商业的业态需求情况建议做成三层 商业定位 楼层建议 业态分布及面积 内部环境及动线关系 业态定位 商业定位 楼层建议 业态分布及面积 内部环境及动线关系 业态定位 商业业态、面积和楼层分布建议：根据项目周边消费客户组成和类比项目调研，大众商业的主要业态有中档的餐饮和小商品、大型餐应、网吧和KTV 一层 中档的餐饮和小商品 20-50平米 二层 大型餐应，中高档休闲场所 40-100平米 三层 网吧、KTV、酒吧等 100-200平米（可以自由分隔） 校园商业内部环境及动线关系建议：校园商业大多采取内廊围合的建筑式样，这样可以通过内部环境的打造，改善不利位置商业环境，减少租金的差异化 商业定位 楼层建议 业态分布及面积 内部环境及动线关系 业态定位 市场研究与机会点分析 项目发展方向初判 细分市场产品竞争力研究 产 品细节建议 项目定位 项目盈利测算 图示： 主景观节点 次景观节点 景观轴 由外至内五重景观： 第一重：高7-8米的大乔木； 第二重：高4-5米的小乔木或大灌木； 第三重：高2-3米的灌木； 第四重：花卉植物； 第五重：草坪、地被。 五重立体景观 建筑风格 产品建议 细节建议 智能化设施 景观规划 物业管理 * 河道：联排别墅可抬高3-5米，使建筑不受干扰的同时可以无障碍观河景，同时亦可结合抬高的地基，在靠近河的院落可伸出作观景平台。 道路：3米宽的小区道路,旁边是1.5~2米宽的植草砖铺地作为人行道兼可行车道,以减少硬质铺地的面积,使社区更“软质”。 建筑风格 产品建议 细节建议 智能化设施 景观规划 物业管理 河流贯穿本案，优质的自然资源是景观的最大的卖点，应首先重点打造。 中原建议：景观先行， 采取仁和春天大道的做法，打造亲水平台，使项目环境、景观等卖点更直接地呈现在客户面前，直接刺激购买需求。 * 建筑风格 产品建议 细节建议 智能化设施 景观规划 物业管理 河水受季节等因素影响，水量较小，建议打造亲水平台、蓄水河道，将影响降至最低。 中原建议：蓄水河道。 顺势而下每经过一段水平距离就设置一小水坝蓄水，顺应着水流方向逐阶降低水位，丰水之时水顺流而下，外观上与普通河道并无异；枯水之时每个小坝就独自形成小水池，达到蓄水的目的，并且景观面也比较丰富。 河流现状 蓄水河道 叠水景观 建筑风格 产品建议 细节建议 智能化设施 景观规划 物业管理 西班牙风格： 红陶筒瓦、铁艺、家庭庭院 南加洲建筑风格： 红瓦黄墙，内部空间大 目前低密度产品市场接受度较高的风格 地中海风格： 白灰泥墙、拱门、 意大利风格： 厚实的墙壁、窄窗、拱顶 北欧风格： 白色线条，通花栏杆，外飘窗台， 北美建筑风格： 挑空大厅及坡形屋顶 建筑风格 产品建议 细节建议 智能化设施 景观规划 物业管理 * 典型项目 建筑风格 麓山国际社区 北美+地中海+托斯卡纳+法式 龙湖·长桥郡 英伦+北美 蔚蓝卡地亚 法式风情 置信·牧山丽景 西班牙风格 中粮·御岭湾 北美主义 中海国际社区 新古典主义 香碧歌庄园 法式庄园 香颐丽都 新古典主义 仁和春天大道 新古典主义 通过市场问讯及中原操作经验，成都低密产品客户对各种风格都能够接受，主要在于建筑风格打造的纯粹性，相关风格的建筑元素、建筑符号必须在建筑中有所体现，即细节处理到位。 成都低密度类产品风格分析： 风格 建筑风格 产品建议 细节建议 智能化设施 景观规划 物业管理 * 瑞士位于欧洲中南部，水力资源丰富，利用率达９５％。森林面积１２７.１６万公顷，森林覆盖率为３２.４％。 瑞士建筑风格：人字型屋顶、木材、石材地基，基底面积较大 瑞士园林特点：鲜花和绿色植物的院落浑然一体。 本案： 瑞士园林风格嫁接，打造本案差异性特色，并突出项目品质感建筑风格：部分引用木材、石材在基底部分，体现项目品质。 中原建议： 本案建筑风格：瑞士风格 目标：拉升产品的品质感、体现项目差异化。 契合点：低密度社区、自然资源优势 建筑风格 产品建议 细节建议 智能化设施 景观规划 物业管理 凸窗变面积 收房 后 处理 （实得面积约155平米） 户型设计建议：凸窗变面积 建筑风格 产品建议