广东工业大学估价总复习提纲.pdfVIP

名词解释： 土地：地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物：指人工建筑而成，由建筑材料、建筑设备、建筑构配件组成的整体物，包括房屋和 构筑物两大类。 2、基准地价：指对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型按各自 法定最高年限和基准容积率评估的土地使用权在某一时期的平均价格。 3、标定地价：指在基准地价的基础上，选择一系列能代表不同用途、不同区位，形状和大 小在同类用地中相对接近的标志性宗地，按各自法定最高年限和基准容积率，同时考虑微观 区位和市场行情等而修订评估出的这些标志性宗地的使用权在某一时期的价格。 4、房屋重置价格：指在估价时点采用此时的建筑材料、建筑构配件和建筑技术等，重新建 造同类建筑结构、质量、功能的新房屋所需的一切合理和必要的费用、税金并加上应得的利 润，能体现此时价格水平的货币值。 5、经济适用房销售价格：根据政府规定的成本构成项目和利润率所确定的价格。 6、容积率：一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率 7、建筑物价格：不动产中建筑物部分的价格，不含建筑物占用范围内的土地价格。 8、房地产(不动产）价格：建筑物连同所占用土地的整体价格。 9、土地价格：不动产中土地部分的价格，习惯上将土地分为生地、毛地、熟地。 10、生地：没有城市基础设施的土地，一般为农民集体所有的土地或荒地。 11、毛地：现有城区内建筑物待拆迁的国有土地，受让者除支付毛地价外还需对建筑物所有 者和使用者支付拆迁安置补偿费。 12、熟地：具有基本或完善的城市基础设施，表面平整，能直接在其上建造房屋建筑的土地。 13、出让价格：在土地使用权一级市场上，国家以土地所有者的身份将国有土地使用权出让 给土地使用者，由土地使用者按出让合同规定向国家支付的代价，又称土地使用权出让金。 14、转让价格：在土地使用权二三级市场上，土地使用权在土地使用者之间转让时形成的成 交价，与原土地使用者对土地的投资开发量、土地使用剩余年限以及市场条件相关。 15、楼面地价：又称单位建筑面积地价，指平均分摊到单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价 总地价/建筑总面积 或 楼面地价 单位地价/容积率 16、补地价：经政府或政府主管部门批准，更改原出让合同某些规定 （如增加容积率、改变 原合同规定用途等），从而使土地收益增加，或将原划拨土地使用权以转让、抵押、出租方 式进行流转，或土地使用权到期后续期，由土地使用者向政府补交的地价。 补地价 [(增加后的容积率-原容积率）/原容积率]x原地价 17、房地产估价：为特定目的评估房地产的特定权益于特定时间的价值的艺术与科学。 18、合法原则：即不动产估价对象必须是经过国家法律法规确认和保护的不动产 19、最有效使用原则： 即以房地产合理合法条件下作最大效益发挥时的价格为准，体现在 最佳用途、最佳规模、最佳集约度。 20、替代原则：对于待估对象不动产而言，可以通过不动产市场上地域相近、类型相似、用 途相同的交易实例的价格进行各种因素的比较修正后来替代待估不动产的价格。 21、估价期日原则：房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值 22、供求原则：即估价应考虑市场供给与需求因素 23、预期收益原则：即估价者必须对不动产市场进行细致分析的前提下，准确预测该不动产 未来能给权利人带来的利润总和 (补充）贡献原则：某一资产或某一资产的组成部分，其价值高低取决于它对整体资产的价 值贡献，或者说由于缺少该资产使整体资产受到的价值损失。 24、收益递增递减原则：指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一 数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加 25、公平原则：即要求估价人员应用科学方法客观公正的对不动产价格进行评估。 26、均衡原则：即房地产的价格受到土地、资本、劳动和经营四项生产要素的影响，当其内 部构成要素配合适当均衡 （按适当比例）时，房地产效益 （价格）获得最大发挥，其中一项 不足或过剩，则影响其效益的发挥。 27、土地优先原则：房地产估价要优先考虑土地价格 28、收益分配原则：即由劳动、资本、经营及不动产四种生产因素组合而产生收益，应由各 因素分配 土地收益＝总收益－工资－利息－利润 P Q （某一要素的量） 土地收益 还原利率 地价＝ Q 29、市场比较法：将评估对象与近期内发生交易的