“城市房屋拆迁估价指导意见”讲稿.pptVIP

城市房屋拆迁估价 中国房地产估价师学会 副秘书长 中山大学岭南学院房地产研究中心 主任 廖俊平 我国拆迁补偿规定的演变 2001年11月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。” 1991年6月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》第二十条规定：“作价补偿的金额按照被拆房屋建筑面积的重置价格结合成新计算” 拆迁估价与拆迁补偿的关系 拆迁估价为拆迁补偿提供价格参考。 城市房屋拆迁估价的范围小于拆迁补偿的范围。 拆迁估价的两个基本要点 权益为核心 市场为导向 《城市房屋拆迁估价指导意见》的有关规定 一、适用范围 城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动（第二条） 二、价格定义 房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。（第三条） 三、估价方的资格 拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。（第四条） 四、估价机构选定 拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。（第六条，下同） 房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。 五、估价机构委托 拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。（第七条） 六、估价机构权利 拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。 （第九条） 受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。 （第十条） 七、估价目的和价值标准 拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。” （第十一条，下同） 拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 八、估价时点 拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。 （第十一条） 九、估价对象性质和面积确定 委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。 （第十二条，下同） 被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。 九、估价对象性质和面积确定（续一） 对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。 （第十二条） 九、估价对象性质和面积确定（续二） 对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。 （第十二条） 十、估价对象查勘 拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。 （第十五条，下同） 实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。 十、估价对象查勘（续一） 因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。 （第十五条） 十、估价对象查勘（续二） 拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。 （第二十六条） 十一、估价技术路线 拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。 （第十四条） 十二、估价方法选用 拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。 （第十六条） 十二、估价方法选用－－市场比较法 将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 十二、估价方法选用－－成本法 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 十二、估价方法选用－