精装修住宅成本控制.ppt

成本控制要素 住宅精装修成本控制分析 目录 一.精装修成本控制标准体系 二.精装修项目成本控制实施细则 一.精装修项目成本控制体系的标准化 二精装修成本控制要素和实施细则 住宅精装修项目成本控制要素 设计阶段的成本控制 实施阶段的成本控制 物料采购的成本控制 （一）.精装修设计阶段的成本控制 1、产品的定位，标准的选定，设计风格确定 2、主要材料选择 3、设计内容及技术标准的确定（各区域组成及部品配置、技术标准） 4、按照梯级标准确定设计细节及装修标准。 （二）.精装修实施阶段的成本控制。 1、工程预算控制； 2、工程发包控制； 3、施工阶段的成本控制； 4、决算阶段的成本控制； （三）.采购成本控制 1、甲供材料的选择范围 地板、瓷砖、涂料、石材、窗台板、门、橱柜系统、洁具、灯具、电器等。 2、批量采购的选择（品牌选择余地比较小的情况） 3、竞标性采购 4、战略采购 1、精装修设计过程成本控制流程 精装修住宅的设计成本控制一般按以下工作步骤来进行： 1.1、根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。（由营销策划部门、设计部门确定）。 1.2、按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算， 初 锁定成本（可由装修设计公司来完成）。 1.3、按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地 材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等（由预算采 购部门来完成） 1.4、根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算（预算部门来完成）。 1.5、根据产品定位及成本控制目标调整装修设计（营销部、设计部）。 1.6、按照最终的定版装修设计，完成精装修成本预算的编制。 精装修设计过程的成本控制流程 成本定位 装修设计 设计预算 采购询价 编制预算 调整设计 实施预算 2、采购成本控制 2.1、常规的采购控制手段 对共性需求的材料设备实行集团采购 电梯 空调 热水炉 木地板 洁具 龙头 门锁 石材 涂料、墙纸 厨房电器 影响装饰效果的分项工程实行专业化分包 木制品（木门、固定家具、橱柜、木地板） 空调 地采暖 干湿作业 电气管线及设备安装 2.2、分项采购的细节控制 木门的采购 对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一 关注的质量要点 木材干燥水平。 木材本身的品质。 门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。 饰面做法。 油漆质量。 门套的设计方式。 将其工作划分为几个阶段，采购合同最好予以明确： 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 橱柜的采购 关注的质量要点 台面人造石的质量，价格差别可达10倍。 柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分。 表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。 每一种五金件。进口和非进口价格差别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观。 抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。 封边条的工艺及材料。 各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。 加工水平。 施工阶段的划分 第一阶段 第二阶段 第三阶段 衣柜及成品木作的采购 几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。 活动部件的可靠性需要认真把握。 防潮能力常常不足。 制作安装的时间比较长。 安装时对现场有一定影响。 木地板的采购 木地板在精装修房应用很广泛。这种做法对房间的方正性、地面的平整度要求很高，对铺贴的工艺要求也很严格，否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题。大多数建筑的施工精度难以满足要求，甚至能胜任的施工班组估计也不是很多。 因此木地板的采购一般采用供货商包安装的方式。 木地板的保护要求极高，因此在采购时就必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大，等等。 瓷砖的采购 尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下问题： 瓷砖的损耗远大于定额值 第二点，墙砖采用无缝砖时 第三点，排版设计时 第四点，色差 最好按照每一色号准备2％的瓷砖用于物业维修。 瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。 瓷砖的供应没有想象的那么麻烦 水泥的采购 通常要求没有结构施工那么多，但是对其质量也不能过分放松。 白水泥的质量一定要好，否则勾缝会发黑。 质量过差的水泥，有时候会出现凝结时间过长等问题。 如果用与墙面石材的镶贴，那么对水泥的质量