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房地产价格波动的经济因素分析 　　Economic Factors Analysis for Real Estate Prices Fluctuation 　　Niu Deli 　　（Chongqing Land Surveying Planning Institute，Chongqing 400020，China） 　　 　　摘要：房地产业是国民经济的基础、先导性产业。房地产价格的讨论一直都是热门话题,影响房价的经济因素主要在于供求状况、经济基本面、城市化进程、经济周期、经济全球化等方面。与此同时,政策的变动也是价格波动的因素之一,与经济因素相辅相成。本文从理论上分析了房地产价格的影响因素,并以实际出发分析了房地产价格的构成,就政府如何从根本上抑制房地产价格提出建议。 　　Abstract: The real estate industry is the foundation industry of the national economy. Real estate prices discussion has been a hot topic, the economic factors affected prices mainly lies in the supply and demand situation, economic fundamentals, urbanization process and economic cycle, economic globalization, etc. Meanwhile, the change of policy is one of the factors of price fluctuation, and economic factors can complement each other. The paper theoretically analyzes the influence factors of real estate prices, and analyzes the composition of real estate prices. Finally the author gives government some suggestion about how to reducing real estate prices. 　　关键词：房地产 价格 波动 经济因素 　　Key words: real estate；prices；fluctuations；economic factors 　　中图分类号：F20 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）29-0128-02 　　0引言 　　房地产业作为经济发展的支柱产业之一，在国民经济发展中起到的作用日益明显。房地产业和宏观经济一样，在其增长过程中，是呈波动式的发展，以长远目光来看，房地产经济的发展趋势是向上的。房地产经济的波动是围绕着这种长期趋势左右起伏的，是房地产经济总量围绕其长期发展趋势而上下振荡形成的经济运行状态。房地产经济波动包括房地产经济的各个层面，包括了房地产经济增长变量中房地产业产出水平的变动，房地产消费水平、房地产业就业水平、房地产的价格水平和房地产业结构等的变动。 　　1关于房地产价格变动的主要经济因素 　　1.1 供求状况因素房地产商品有生产周期长、资金规模大的特点，故会在短时期和某些特定区域形成相对过剩或短缺，这就形成了房地产业极具行业特色的价格波动。房地产业的不动产性、资产属性和资本附加性，使其不会随着使用价值的消耗和消失而完成价值的减少和转移，因此其有很长的使用价值年限，并且投入增加，其价值也会随之增加。这三种特殊属性加强了房地产商品的供求与价格关系表现，甚而会使之发生扭曲，造成明显和剧烈的价格波动。 　　1.1.1 需求因素对房地产价格波动的影响普遍认为房地产短周期内缺乏弹性，所以市场需求是决定房地产价格的主要因素。从城市住宅业的发展发面来看，引起其价格变动的原因可能是城市大规模的拆迁需求迫切、城市外来人口的购房需要和居民对住房环境改变的需要，还有则是城市土地出让价格的大幅上升所造成的房地产价格变动。房价上涨的直接原因是地价上涨以及房地产供给结构的变动，但究其深层次的原因是消费者的预期改变，有关学者认为，人均可支配收入、投资成本和预期是房价上升的重要原因。业界人士在分析房价上涨原因时均关心市场供需对房价变动的影响，房地产作为一种投资品，投资需求和投资需求的大量存在极易造成房产需求的大波动，随着时间的推移，波动幅度产生变动，从而引发了房产供求关系的不稳定。 　　1.1.2 供给因素对房地产价格的影响土地价格和房地产价格之间的关系一直是业内争议的焦点问题