房地产调控力促房地产经营模式转型——基于博弈论的视角.pdfVIP

房地产调控为促房地产经营模式转型 一一基于博弈论的视角 王彬t (1.中国人民大学财政金融学院，北京 10087 1) 摘要: 2011 年初以来的房地产调控，通过限贷、限购，迫使开发企业主动降价以缓解现金压力，同时通过 保障房和体制建设实现房地产长期稳定发展。调控是利益重新分配的反复博弈过程.从博弈论视角看， 中央政府、地方政府、开发企业及购房个体具有不同的行为集合与支付函数。本文认为，中央政府的房 地产调控存在常态化趋势， JQ 随着傅奔的深入，各开发企业之间的博弈将经历不同的阶段，体现为不同 的博弈型态，最终是否走快速周转策略、走刚需路线，将成为开发企业生存与发展的关键。 关键词:房地产调控，博弈，常态化，快速周转策略，刚性需求 中图分类号:F293 文献标iR码:B 文章编号: 1001-9138-(2012)06-0003-07 收稿日期: 2012-05-10 调控的主要逻辑为:通过限贷、限价、限陶，暂 1 调控背景及主要逻辑 自 1998 年在国实施住房货币化改革以来， 时抑制商品房需求，实施从紧的房地产金融政 房地产业不断发展，事实上成为在国重要的支柱 策，改变房地产业金融杠杆过度化倾向，减少开 产业之二，在我国应对 1998 年东南亚金融危机、 发企业外部供血，从而使得开发企业现金流紧 2008 年全球金融危机及迅速发展地方经济的过 张，不得不改变困地、捂盘等经营方式，主动降 程中，房地产业发挥了不可替代的作用。在工业 价，实现房价合理回归1 同时，在此期间大力发展 化、城市化的大背景下，房地产未来中长期需求 保障房，完善相关制度、法律，实现房地产市场长 仍然旺盛。但不可否认房地产泡沫程度也逐渐积 期稳定发展。 累，并加重了贫富分化与产业空心化现象，甚至 从社会财富分配的角度来看，中央政府的调 对社会稳定造成一定威胁。因此，近年来中央政 控意在通过压缩开发企业暴利，将社会财富向潜 府己实施多次调控.2011 年初以来，中央政府基 在购房者倾斜，同时，对高度依赖卖地收入的地 于对部分城市房价过快上涨的判断丽采取主 方政府土地财政形成较大冲击。 f 动调控，以限购、限贷、限价政策为代表的调控 2 从博弈论视角看房地产调控 啕 组合拳空前严厉。 房地产调控的任务极其艰巨，调控过程中各 A e~ A 学术版.:1012613 崖盟E堕量 。t川~ R日， L E5阳在 种现象、各种声音难免纷繁复杂。实际上，调控过 商品房需求关系不大，反而在房地产调控过程中， 程是中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房 更容易面临失业的困境。 者之间的博弈过程，对调控前景与调控成放的研