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如何做好集团办公楼物业管理 杨哲 五矿置业有限公司 100010 摘要：物业管理（propertymanagement），就是受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同， 对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行 维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。广义的物业管理包括业主共 同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。集团办公楼的物业管理可分 为两个方面，一方面是物业公司的管理，另一方面是甲方对物业公司的管理。 关键词：物业管理 办公楼 文化 中图分类号：TU243.2 文献标识码：A 文章编号： 一、 物业公司的管理 要做好物业管理，首先要根据物业管理对象确定管理目标，分析物业管理的特点，制定物业管 理的原则，明确物业管理的职责和任务，分析提升物业管理质量的途径和管理的方法，促进物业管 理工作的开展。 1、物业管理目标 集团办公楼的物业管理，服务客户是集团全体员工，创造宁静和谐、高效便捷的办公环境非常 重要。集团员工对办公楼设备及设施的安全运行管理、区域的安全秩序管理、环境管理与环境保护 比较关切，体现出自尊与对服务享受的满足。维护客户的核心利益，硬件上营造安全、舒适的环境， 软件上创造整洁、有序的氛围，打造一个国际一流的高尚物业是物业公司管理的目标。 2、物业管理的特点 办公楼的物业管理有着与住宅及其它物业管理不同的特点，具体体现为以下几点： 1）技术密集。随着现代科学技术的发展，办公自动化程度越来越高，办公楼内的各种设备、设施 日益先进，不但维修程度增大，而且对管理人员、专业人员的要求也较一般其他物业管理人员要高。 所以在人员选择上要求专业对口、业务精湛，因人而异地进行选择和安置。 2）政务活动频繁。集团办公楼是政务活动场所，会议多、来访客人多、联系工作人员多，安全管 理及卫生服务的任务是一般住宅物业管理所不能相比的。要求保卫人员的警觉性和责任心要强，对 于来访的人员严格按照办公楼内部接待要求实施，详细地做好记录工作。卫生清理应及时、标准高、 质量保持性要强，做到随时、随地，专人进行清理，确保各部位、各区域卫生的标准化。 3）涉密性强。集团办公楼涉及领导的活动、内外的交往、文件的制发与传阅，会议的内容从商业 角度看有一定的机密性，安全及保密管理非常重要。 4）服务管理要求高。领导参加的会议服务、卫生保洁要按照星级饭店标准要求进行服务，在此期 间要求供电通讯不能间断，有时节假日、休息日要正常运转，这不仅加大了服务人员的工作量，而 且要求服务人员具有较高的服务技能及较强的服务意识和敬业奉献精神。 3、物业管理的原则 1）权责分明原则：在物业管理区域内，业主和物业管理单位的权利与责任应当明确，物业管理单位 各部门的权利与职责要分明。物业的产权是物业管理权的基础，业主是物业管理权的主体，是物业 管理权的核心。 2）业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。 强调业主主导，是现代物业管理与传统房屋管理的根本区别。 3）服务第一原则：物业所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。 4）统一管理原则：物业管理中，有业主和委托其他服务单位或者其它管理人进行的管理，最后归口 为物业公司统一进行管理。 5）专业高效原则：物业管理单位进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己 来承担，物业管理单位可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域 内的全部物业管理一并委托给他人。 6）依法行事原则：物业管理遇到的问题十分复杂，涉及到法律非常广泛，整个物业管理过程中时时 刻刻离不开法律、法规。依法签订的 《物业服务合同》，是具有法律效力的规范文书，是物业管理的 基本依据。 4、物业管理的职责和任务 1）房屋的维护与管理：对房屋进行维护、保养和修缮，以保持房屋原有的使用功能，防止、减少 和控制其破损。 2）实施设备的管理：对设备设施及其他服务系统进行维修和保养，保障设备正常运行，保障能源 正常供应，合理调配设备运行时间，节约能源降低运行成本。 3）保洁卫生管理：公共区域卫生保洁，办公室、会议室清洁，做到垃圾日产日清，环境整洁，地 面干净，无异味。做好消杀工作有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫滋生。 4）会议系统管理：会议预约、为