地产成本管理工作手册之工程总成本管理操作手册2010年.docVIP

工程全成本管理操作手册 （讨论稿） 远洋地产天津区域事业部 目的 为了对项目工程成本实施有计划、按程序管理，明确项目工程成本责任部门的职责范围，规范成本控制步骤及方法，以期达到项目成本合理控制的目标，保证项目合理经济效益，特制定本工程成本管理操作程序。 适用范围 本程序适用于远洋地产天津区域事业部下属各公司开发建设的所有项目的工程成本管理工作。 定义 工程成本包括项目的前期工程费、建安工程费、基础设施工费（大、小市政）、配套设施费，统称为四项费用。 本操作程序中所述各部门，均指各城市（项目）公司各对应部门。对于未独立设立成本管理部的公司，其职责由事业部经济合同部代替；对于未独立设立设计管理部的，由事业部研发中心代替。 工程成本管理的基本原则 强调目标管理的原则：根据项目开发的不同阶段，分别建立不同阶段工程成本目标，并以前一阶段的成本目标作为后一阶段项目进展的成本控制依据。 强调统一管理、分类控制的原则：工程成本由事业部经济合同部进行统一管理，依据各部门的部门职责进行分类控制。 强化全过程成本动态控制的原则：项目工程成本目标确定后，成本管理相关责任部门应随项目开发进程，对项目实际发生成本进行动态跟踪、统计、分析，及时发现、预警并纠正异常成本情况，确保项目成本控制在规定的范围内。 强调成本管理目标严肃性的原则：最终成本目标一旦确认，原则上不允许超成本目标变更建设标准，如需变更，需经事业部总经理办公会审批。 公司各部门在工程成本管理中的职责 事业部总经理办公会 批准项目的工程成本控制目标； 批准工程成本管理制度； 审批单项成本目标超10%（含10%）以上、或虽单项成本目标不超10%（含10%）但对总成本目标的影响超过2%（含2%）以上、或虽单项成本目标对总成本目标的影响不超过2%但多项成本目标的总计已超总成本目标5%（含5%）以上的工程成本目标调整事项。 设计管理部 前期费用中的设计费用及与设计相关的咨询费用的成本目标制定和控制的主责部门。 在项目的各阶段及时制定设计费用及与设计相关的咨询费用的成本目标，并提供给经济合同部。并对所制定的成本目标进行动态跟踪控制。 提供项目可研、投资分析、控规及方案设计、扩初设计、施工图设计阶段进行成本测算所需的技术资料。 组织进行项目建设标准、新技术应用、主要设备选型等性价比的评定工作的编制。 参考经济合同部的成本控制建议指导设计单位进行限额设计。 经济合同部职责 前期费用中的工程咨询费的成本目标的编制和跟踪控制的主责部门。 工程成本制度体系的建设和成本目标执行情况评价及成本管理信息化平台建设的主责部门。 在项目建设的各阶段对由其主责的各类成本内容进行成本目标的编制和动态跟踪。 全面负责项目工程成本管理工作，组织编制、调整及汇总项目各阶段工程成本目标； 负责编制及动态调整三阶段设计（方案、扩初、施工图）的工程成本测算，提出成本控制建议书； 负责项目所用材料设备的前期调研，协助设计管理部进行项目建设标准的编制。 对设计变更及现场签证、工程业务指令的经济性、合理性进行分析评审。 施工过程中反映成本的动态情况，对成本目标动态跟踪分析、预警并提出纠偏建议。 按季编制各项目工程成本目标执行情况报告，提出成本预警及纠偏建议。 完成竣工后的项目成本数据库建立、成本总结与评估工作。 工程管理部职责 项目建安工程费、前期费用中的临时工程费、检测费用成本目标的编制和跟踪控制的主责部门。 现场签证成本控制的主责部门。按月对现场签证进行分类汇总及对形成原因进行分析后转经济合同部。 参与项目建设标准的制定，协助完成各阶段成本目标的制定。 前期市政部职责 前期费用中报批报建费用的成本目标制定和控制的主责部门； 基础设施（大、小市政）费用的成本目标控制的主责部门； 在项目的各阶段及时制定报批报建费的成本目标，并提供给经济合同部。并对所制定的成本目标进行动态跟踪控制。 营销部职责 前期费用中售楼处、样板间、围挡等营销类费用控制的主责部门。 负责组织项目定位，并根据项目定位参与编制项目建设标准。 负责项目产品销售价格的调研和预测，为项目利润目标及成本目标的建立提供依据。 客服部职责 物业相关费用、产权证件办理、客户维护等费用控制的主责部门。 在项目的各阶段及时制定相关费用的成本目标，并提供给经济合同部。并对所制定的成本目标进行动态跟踪控制。 财务部职责 成本归集及分摊原则的制定及税务筹划方案的主责部门； 负责确立项目利润目标，为确立项目成本控制目标提供依据。 项目各阶段工程成本目标的确立 项目可研阶段“工程成本估算目标”的确立： 依据营销部门提供的项目策划方案及项目市场调研结果、设计管理部提供的项目建筑指标编制项目工程成本估算。 原则上，以后各阶段的目标成本均应不应超过可研阶段的工程成本估算目标。 工程成本估算目标确立后，经济